Муж отказывается продавать квартиру после развода — можно ли принудительно заставить его сделать это через суд?

• Раздел недвижимости после развода – сложная задача с юридической точки зрения.
• С такой проблемой сталкиваются практически все супруги после принятия решения об официальном расторжении брака.
• Далее в статье мы ответим на вопросы о продаже общей квартиры после развода.

Важно! Согласно законодательным нормам РФ все имущество, которое было приобретено в период официального брака имеет статус совместного. Если между мужем и женой не был заключен брачный контракт – она остается таковой независимо от того, сколько лет прошло с момента развода.

Если один из бывших супругов планирует продажу квартиры, которая имеет статус совместной собственности – получать заверенное нотариально согласие второго супруга ему необязательно, так как этот случай уже не попадает под действие статьи 35 Семейного Кодекса РФ.

После расторжения брака имущественные отношения между бывшими партнёрами регулируются гражданским законодательством, в частности, статьей 253 ГК РФ. Она описывает возможность и порядок оспаривания сделки в том случае, если права бывшего супруга/супруги были ущемлены.

Исключениями из правил являются те случаи, когда отчуждается та недвижимость, которая имеет статус личной:

• Если объект недвижимости был получен в результате дарения, приватизации, наследования, т. е. любых безвозмездных сделок. Бывший партнер может претендовать на это имущество лишь в том случае, если за время брака в него были вложены средства семейного бюджета (например, произведен ремонт или проведены прочие неотделимые улучшения, в результате которых стоимость недвижимости возросла).
• Если недвижимость приобретена на личные средства одного из супругов, например, полученные от продажи имущества, приобретенного до брака.
• Если жилье было приобретено с использованием средств Материнского капитала или Военной ипотеки. Те средства, которые были получены в порядке государственного субсидирования, не подлежат разделу. Если дополнительно в такую жилплощадь супружеская пара вкладывала личные средства – они делятся пополам.

Провести раздел можно двумя путями:

1. Добровольно. В этом случае между супругами заключается соглашение, в котором они указывают распределение долей в принадлежащей им недвижимости. Доли могут быть распределены не поровну.
2. В судебном порядке. Если мирным путем договориться не получилось – стороны могут обратиться в суд с исковым заявлением. Судья в этом случае вправе поделить имущество с учетом текущих обстоятельств и интересов детей, если они имеются.

Важно! Исковой срок давности для ситуации, касающейся раздела совместно нажитого имущества составляет 3 года, однако, отсчитывается он не со дня развода, а с того момента, когда бывший супруг узнал о том, что его права были ущемлены.

Фактически, если квартира была продана без согласия супруга, другая сторона имеет право оспорить сделку независимо от срока давности, но не позднее трех лет с момента информирования об отчуждении квартиры.

Доля одного из супругов не может быть увеличена из-за того, что с ним остаются проживать несовершеннолетние дети, так как они согласно законодательным нормам РФ не вправе претендовать на долю родителей. Но при определённых условиях суд может отступить от принципа равенства долей, если доказательства, свидетельствующие о необходимости увеличения доли в интересах детей, будут существенными.

Если недвижимость принадлежит бывшим супругам на основании долевой собственности – супруги вправе реализовать свою долю, но в этом случае второй супруг будет иметь право преимущественной покупки.

Нужно ли согласие супруга?

1. Нотариально заверенное согласие супруга на сделку потребуется в обязательном порядке, так как в отношении имущества, приобретенного в браке, действует режим совместной собственности (согласно статье 34 СК РФ), который не прекращает свое действия после завершения бракоразводного процесса.

2. Фактически, половина квартиры по прежнему принадлежит бывшему супругу, если между мужем и женой ранее не был заключен брачный договор.
3. Справка: Если согласие не будет получено – второй супруг будет вправе в будущем оспорить совершенную сделку.

Если отчуждаемая недвижимость имеет статус совместной собственности – для ее продажи потребуется предъявить заверенное нотариусом согласие на сделку.

В противном случае Росреестр может отказать в проведении регистрационных действий, а если сделка все же будет зарегистрирована – впоследствии тот супруг, чьи права были ущемлены, сможет признать ее недействительной.

Спустя длительный период

В соответствии с Постановлением Верховного Суда РФ «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» от 5 ноября 1998 года, если недвижимость приобретена в браке – она имеет статус совместной собственности, т. е. ее половина по закону принадлежит второму супругу.

Если при расторжении брака не был проведен раздел имущества – это положение продолжает действовать независимо от того, сколько лет прошло с момента развода. Соответственно, при продаже недвижимости нужно будет получить его согласие.

Содержание документа

В тексте документа должны содержаться:

1. Персональные данные заявителя (его Ф.И.О., адрес постоянной прописки, паспортные данные).
2. Данные свидетельства о заключении брака и свидетельства о его расторжении.
3. Сведения об объекте недвижимости, являющимся предметом сделки. Нужно указать его технические и кадастровые характеристики, а также точный адрес с почтовым индексом.
4. Срок действия согласия.

Объект недвижимости, имеющий статус совместной собственности, может быть продан после развода без нотариального согласия второго супруга, однако, при регистрации сделки в базу ЕГРН будет внесена запись о том, что сделка впоследствии может быть оспорена и признана недействительной через суд.

Особенности реализации совместно нажитого имущества

Существуют ситуации, при которых объект недвижимости может целиком достаться одному из супругов:

1. Если жилье имеет статус личной собственности.
2. Если недвижимость была приобретена не за счет средств семейного бюджета.

Еще одной особенностью является то, что при разделе имущества в судебном порядке судья может отойти от принципа равенства долей, например, если один из супругов во время официального брака не вносил средства в семейный бюджет по неуважительным причинам, либо тратил общие деньги, не учитывая интересов семьи.

Если по решению суда жилье поделено непропорционально – квартира может быть передана тому супругу, чья доля оказалась больше. В свою очередь, на него ложится обязанность по выплате компенсации второму супругу.

Справка: Альтернативным вариантом может стать присуждение тому супругу, чья доля оказалась меньше, другого совместно приобретенного имущества, например, автомобиля.

В эту категорию входит то имущество, которое имеет статус личного – полученное в период брака на безвозмездной основе в результате дарения, наследования или приватизации, приобретенное до того, как брак был зарегистрирован, или в период его действия, но за счет личных средств одного из супругов. В этих случаях при продаже не требуется получение нотариального согласия супруга на сделку.

С разделом собственности

Процедура раздела может производиться как по решению суда, так и в добровольном порядке. Если бывшие партнеры пришли к согласию – им потребуется оформить документ, в котором будут подробно описаны все детали раздела принадлежащего им имущества. Документ в обязательном порядке требуется зарегистрировать в Росреестре, в противном случае все дальнейшие действия будут признаны незаконными. Нотариального заверения документ не требует.

Если мирно урегулировать вопрос не получилось – суд решит, как именно будет поделена совместная собственность. В процессе раздела в этом случае не будут учтены доходы супругов во время брака, а недвижимость может быть поделена не в равных долях. Если это произойдёт – суд назначит компенсацию в пользу того супруга, чья часть оказалась меньше.

Без раздела

Если при расторжении брака раздел совместного имущества произведен не был – продажа недвижимости возможна только в том случае, если второй супруг даст на это согласие, которое будет заверено нотариально.

Реализация доли недвижимости

Если один из партнеров принял решение о продаже принадлежащей ему доли – он должен учесть право преимущественной покупки, действующее в отношении второго супруга.

В первую очередь он должен предложить мужу или жене выкупить отчуждаемую долю. Если в ответ на это предложение последует письменный отказ – долю можно будет продать третьему лицу.

Важно! Предложение о выкупе должно быть одинаковым в части условий и стоимости, как второго супруга, так и для сторонних покупателей. В ином случае сделка может быть оспорена и признана ничтожной.

Существенной разницы в том, когда осуществлять продажу квартиры, имеющей статус совместной собственности нет. В любом случае, согласно статьям 34, 38 и 39 Семейного Кодекса РФ все совместно нажитое имущество должно быть поделено между супругами поровну. Однако, в том случае если жилье будет продано до развода, а деньги поделены – бракоразводный процесс пройдет быстрее, так как можно будет исключить этап раздела имущества.

Таким образом, если после развода супруги не произвели раздел нажитого имущества – оно останется в их совместной собственности неограниченное время.

Соответственно, для того чтобы сделка по отчуждению недвижимости была оформлена юридически правильно, тому из супругов, кто продает квартиру, придётся заручиться нотариально заверенным согласием второго супруга на сделку.

Если этого не сделать – впоследствии сделка может быть оспорена и признана недействительной.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/prodazha/posle-razvoda.html

Нюансы продажи квартиры после развода: нужно ли согласие бывшего супруга и как его получить?

• Разрыв отношений, связанный с разводом, не отражается на имущественных отношениях.
• После расторжения брака происходит раздел вещных прав бывших членов семьи.
• В статье подробно разобраны вопросы, когда согласие не нужно, а когда необходимо, а так же, как поделить недвижимость между супругами без лишних проблем.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Нужно ли получать согласие супруга?

На вопрос о необходимости предоставления согласия на сделку с квартирой, от бывшего супруга, ответить однозначно нельзя. В некоторых ситуациях этот документ необходим. Это следующие ситуации, которые, согласно нормам статьи 34 СК РФ, относят имущество к категории совместно нажитого или общего:

• квартира куплена мужем и женой в период после вступления в брак и до его расторжения;
• ипотека оформлена до вступления в брак, а расчёт по ипотеке проводился совместно;
• в квартиру, приобретённую до брака, впоследствии были внесены существенные неотделимые улучшения;
• согласно брачному договору жилое помещение имеет статус общего имущества;
• иные случаи, когда в жильё вложены совместные денежные средства.

Здесь не играет роли размер заработка членов семьи, а также факт того, что жена являлась домохозяйкой или осуществляла уход за ребёнком.

Оформление согласия не требуется в случаях, обозначенных в статье 36 СК, на имущество, принадлежащее только мужу или жене:

• приобретения жилья до брака;
• получения его в дар или по наследству;
• отказа супруга от участия в приватизации или незаконность его участия;
• внесения в брачный договор положения о раздельном владении недвижимостью;
• после раздела имущества соглашением или через суд.

Существуют и такие спорные ситуации, когда решить вопрос о статусе квартиры непросто. Например:

1. Супруг приобрёл недвижимое имущество сразу после развода, используя совместные накопления.
2. Тайно приобрёл жильё, будучи в брачных отношениях.

Такие случаи считаются нарушением прав супруга не собственника и рассматриваются в суде. Срок исковой давности по ним составляет 3 года, согласно статье 196 ГК РФ.

Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Порядок оформления

Важно! Согласно п.3 статьи 35 СК РФ, согласие на продажу оформляется в нотариальной форме или удостоверяется нотариально.

Оформить его можно в любое время, предшествующее сделке, в том числе:

• до возникновения планов на проведение купли-продажи;
• после заключения предварительного договора купли-продажи (ПДКП);
• после развода, на случай продажи.

Процедура проходит в нотариальной конторе, которую можно выбрать по своему усмотрению. К нотариусу всегда обращаются при предъявлении паспорта. Чтобы подтвердить правоспособность обращения, предъявляются следующие документы:

• правоустанавливающий и/ или правоудостоверяющий документ;
• свидетельство о разводе, если он уже оформлен;
• справку из суда, если бракоразводный процесс не завершён;
• заявление о выдаче нотариального согласия.

На основании заявления и проверки документов, нотариус или его помощник оформляет документ на специальном бланке по типовой форме. Удостоверяет его своей подписью и печатью, и вносит в реестр нотариальных действий. Заявитель получает его под роспись, после внесения оплаты нотариального тарифа и нотариальной пошлины.

Внимание! Документ можно оформить самостоятельно по шаблону, затем удостоверить его нотариально. Тогда оплатить придётся только пошлину за удостоверение (500 рублей), что поможет сэкономить 1-2 тысячи рублей.

Бывшие супруги – полноправные граждане, на которых распространяются все конституционные и гражданские права, в том числе – право на жильё и распоряжение собственностью. Поэтому бывший муж, чья квартира является его полноправной собственностью, может продать её бывшей жене.

Однако здесь действует следующее правило: совместное имущество является общим и принадлежит одновременно мужу и жене. То есть супруги в данном случае представляют одно лицо и не могут выступать разными сторонами.

Поэтому продавать можно только такую квартиру, которая принадлежит мужу на правах собственности и не является совместно нажитой.

1. Стороны оформляют договор купли-продажи (ДКП) квартиры, составляют и прилагают к нему акт приёма-передачи жилого помещения.
2. Бывшая жена передаёт продавцу деньги в установленном размере, указанным в положениях договора, способом.
3. По желанию участников сделки, договор может удостоверяться нотариально.
4. ДКП, вместе с пакетом прилагаемой документации, передаётся в Росреестр для регистрации прав покупательницы.

В этом случае согласие жены не требуется в силу того, что собственность выведена из статуса совместного имущества.

Если же квартира в совместной собственности, то алгоритм действий будет другим:

1. Супруги оформляют совместную долевую собственность на квартиру, выделяя в ней доли в имущественном праве. Это можно сделать, составив нотариальное соглашение.
2. Муж — собственник половины квартиры, продает свою долю бывшей жене составлением ДКП и его нотариальным удостоверением.
3. Проводится регистрация права, в результате чего бывшая супруга остаётся полноправной хозяйкой квартиры.

В этом случае также не требуется согласие, потому что произведён справедливый раздел имущества.

Важно! Сделки с долевой собственностью заключаются в присутствии нотариуса или обязательно удостоверяются нотариально.

Приобретённое в браке жилое помещение можно разделить, продав его и поделив между собой вырученные по сделке деньги. Но не всегда бывшие члены семьи могут достичь единого понимания ситуации и принять общее решение. В этом случае приходится прибегать к принуждению. Однако, механизм, принуждающий собственника к оформлению сделки, в гражданском законодательстве РФ отсутствует.

Более того, любая сделка под принуждением, согласно нормам статьи 179 ГК РФ, считается недействительной и может быть оспорена лицом, на которое оказано принуждение к сделке в течение года. Поэтому в данном случае нужно искать только законные пути.

Первое, что можно сделать, это предложить бывшему мужу (жене) раздел имущества соглашением или составлением брачного договора, который предусматривает раздельное владение имуществом согласно статье 36 СК РФ.

Совладельцу совместного имущества следует объяснить, что его выгода от наличия совместной собственности ничтожна. Особенно актуально такое убеждение, когда есть несовершеннолетние дети, имеющие свои права на общую жилплощадь.

Например, при наличии двоих детей каждому члену семьи по факту принадлежит лишь четверть жилплощади. Взамен ему следует предложить дачу, автомобиль и иное имущество, которое покрывает расходы по уступке квартиры. Если соглашение или брачный договор составлен, продавать жилое помещение можно сразу же. Бывший сособственник уже не сможет предъявить претензий к купле-продаже и оспорить сделку.

Второй законный вариант не даёт гарантий на продажу всего жилья. Но это единственная возможность, если совладелец отказывается и от продажи, и от составления соглашения или брачного договора. Этот вариант состоит из действий, направленных на оформление и продажу долевой собственности.

Внимание! В случае выдела долей, на бывшего супруга можно воздействовать через суд, если он откажется проводить раздел квартиры соглашением. После определения долей, владелец доли в праве может распорядиться своей долей с учётом норм статьи 250 ГК РФ.

Ему требуется:

1. Уведомить надлежащим образом совладельца о продаже своей доли.
2. После уведомления, даже в случае отсутствия согласия, он может продать соразмерную часть квартиры, принадлежащую ему.

На этапе уведомления о продаже доли, с совладельцем следует ещё раз поговорить, сообщив, что такая сделка нанесёт обоим убытки до 15% рыночной стоимости жилья, а иногда и больше.

Многие собственники в такой ситуации начинают мыслить разумно и соглашаются продать квартиру. Если этого не произошло, то остаётся лишь распорядиться своим долевым имуществом.

Других вариантов законного убеждения бывшего супруга, не предусмотрено.

Некоторые адвокаты рекомендуют для таких ситуаций применить нормы статьи 445 ГК РФ о нормах проведения обязательного подписания договора. Но у собственника жилья нет обязанности подписывать ДКП, поэтому в данном случае они не применимы.

Если после развода квартира, принадлежащая супругам по праву совместной собственности, не участвовала в разделе, то понадобится составить разрешение на продажу. Чтобы распоряжаться жилым помещением без получения согласия, его следует вывести из статуса совместного имущества. Каждый супруг, после этого, может распоряжаться только своей долей в праве на квартиру.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zhivem.pro/kvartira/prodazha/v-brake/nuzhno-li-soglasie-byvshego-supruga.html

Может ли один супруг продать квартиру после развода без согласия второго

Вопрос распоряжения общими имущественными объектами супругов после расторжения брака волнует многих. Граждане после развода не всегда торопятся поделить собственность официально, довольствуясь устной договоренностью. В итоге это приводит к множеству проблем.

В первую очередь с получением согласия супруга на продажу. Граждане часто уверены, что если они развелись несколько лет назад, и вторая сторона никогда не претендовала на имущество, то и согласие не нужно. Но это не так.

Сторонам следует при решении вопроса руководствоваться нормами СК РФ, ГК РФ и ФЗ РФ № 218.

Можно ли продать квартиру без согласия супруга после развода

Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?

Такие ситуации возникают повсеместно, когда супруги расторгают брак, но общее имущество не делят. Они могут устно урегулировать вопрос, но письменно никак не оформить свое решение. И это приводит к неоднозначным ситуациям.

Если недвижимость приобретена в браке на средства семейного бюджета, она является совместным владением обоих супругов. После того как стороны расторгают брак, эта норма продолжает действовать. Т.е. закон не обязывает делить имущество.

Семейный Кодекс устанавливает срок исковой давности в три года по основной массе дел о разделе совместно нажитого имущества. И многие ошибочно думают, что отсчет начинается с момента официального расторжения брака. Но это не верно. Отсчет начинается с момента, когда одна из сторон узнала или могла узнать о нарушении своих имущественных прав.

Например, супруги в браке приобрели двухкомнатную квартиру. Муж после развода решил, что в ней останется пока проживать его бывшая супруга с ребенком и не стал оформлять раздел.

Через пять лет ребенок женился и уехал, а бывшая супруга решила выти замуж и параллельно продать квартиру, чтобы с новым мужем купить себе более просторную в другом городе. Бывший супруг, узнав о предстоящей сделке, обратился в суд с просьбой о разделе имущества.

Хотя после развода прошло пять лет, и мужчина давно снялся с регистрационного учета, суд счел возможным удовлетворить его требования. Квартиру разделили между бывшими супругами в равных долях.

Пока общее имущество не разделено официально, оно считается совместной собственностью, значит, получение согласия бывшего супруга на продажу квартиры обязательно.

Кто-то может проигнорировать это требование, но такой поступок часто приводит к негативным последствиям для всех сторон сделки. Поэтому важно: даже если второй супруг самоустранился от раздела и заявляет, что он не претендует на общее имущество, нужно обратиться с иском в суд и оформить это документально.

Есть только один вариант, кода квартира, приобретенная в браке, может быть продана без согласия бывших супругов. Это возможно при условии, что у них изначально не возникало право собственности на эту недвижимость. Квартира, приобретенная в период брака, не расценивается в качестве совместной собственности, если:

1. Она получена по безвозмездным сделкам (подарена, оформлена в наследство, приобретена по договору ренты). Причем все эти сделки должны быть подтверждены документально. И в качестве приобретателя в этих документах указан только один из супругов.
2. Она куплена на денежные средства, которые являются личной собственностью покупателя. Нужно учитывать, что если в браке он заработал какую-то сумму, она не будет его личной, а относится к средствам семейного бюджета. А вот если в браке он продал имущество, которым владел до свадьбы, вырученные средства – это собственность личная.

Согласие на продажу таких объектов можно не получать ни в браке, ни после его расторжения.

Не потребуется оно, если недвижимость приобреталась в долевую собственность. Например, когда квартира была приватизирована обоими супругами. Даже если второй владелец в ней не живет, право собственности он сохранил на свою долю.

Квартиру можно продавать, только если бывший супруг откажется выкупать долю. Причем реализовать свою часть квартиры можно по цене не ниже той, что была указана в уведомлении супругу.

Продажа совместно нажитого имущества

Особенности продажи совместно нажитого имущества

Оба супруга имеют на общее имущество равные права. Они могут распоряжаться им: дарить, продавать. Изначально предполагается, что при совершении сделок с общим имуществом один из супругов действует с заведомого согласия второго супруга. Часто доказать факт, что этого самого согласия не было, очень проблематично. Т.е.

одна сторона может продать общее имущество, а потом заявить, что второй супруг давал на него согласие. Такие ситуации часто встречаются при продаже автомобилей. Когда сделка осуществляется одним из супругов, на которого зарегистрировано авто. Технически выполнить это не сложно, т.к.

договор купли-продажи ТС сейчас не обязательно заверять в нотариальной конторе.

Но с отчуждением недвижимости ситуация иная. ДКП квартиры обязательно подлежит нотариальной заверке (ст.42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015). А значит, для его реализации следует предварительно получить согласие супруга на продажу.

В какой форме нужно получить согласие

Согласие другого супруга на продажу недвижимости обязательно оформляется письменно. Такая форма зафиксирована в ст. 35 СК РФ. Плюс, данный документ подлежит обязательной нотариальной заверке.

Оформить его просто. Для этого следует обратиться в любую нотариальную квартиру и предъявить следующие документы:

1. Удостоверение личности.
2. Свидетельство о разводе. Если бракоразводный процесс еще идет, потребуется справка из суда.
3. ДКП или иной документ на жилище.
4. Свидетельство о праве собственности.

Документы проверяются нотариусом быстро. В итоге заявителю предоставят доверенность на типовом бланке с подписями и печатями.

За услугу нотариус взимает государственную пошлину в размере 500 руб.

Если согласия получено не было

Закон не предусматривает мер наказания для владельцев общей недвижимости, которые продают ее без согласия бывшего супруга. Возможно, стороны достигли устной договоренности, и нарушать ее никогда не будут. В таком случае у квартиры появится новый владелец, и больше никакой совместной собственности у супругов не будет.

Но если второй супруг решит, что он желает получить свою часть жилья или компенсацию за нее, то отсутствие согласия на сделку может существенно навредить. Все потому, что пострадавшая сторона получает право обратиться с иском в суд и потребовать признания сделки недействительной. И судья, наверняка, это требование удовлетворит.

Далее этот истец подаст еще один иск уже о разделе имущества. Часть квартиры придется уступить.

Но это еще не все. От таких действий пострадает покупатель жилья. Его ждут материальные и моральные издержки. И наверняка, он захочет их вернуть. А значит, подаст иск против продавца о возмещении морального и материального вреда. Сумма по итогу может получиться немаленькая.

Поэтому, конечно, нежелание получать согласие бывшего супруга на продажу квартиры – деяние не наказуемое, но может привести к существенным убыткам.

Особые ситуации

Если стороны сохраняют хорошие отношения, получить согласие супруга на продажу несложно. Но иногда обстоятельства складываются таким образом, что это невозможно в принципе или даже не нужно.

Продажа доли в квартиреодним из супругов

Продажа доли в квартире

Если имущество супругами оформлено в долевую собственность, оно не расценивается в качестве совместно нажитого. Поэтому нормы СК РФ в данном случае не действуют. Каждый супруг является полноправным владельцем своей доли в недвижимости и может распоряжаться ей по собственному усмотрению.

Единственное обязательное условие – это письменное уведомление о предстоящей продаже прочих собственников с предложением выкупа доли. Т.е. если бывшая жена хочет продать свою половину квартиры, оформленной в долевую собственность, ей следует послать письменное уведомление бывшему супругу.

Продажа жилья между супругами

Если продажа квартиры осуществляется только между двумя бывшими супругами, никакого согласия на проведение сделки можно, естественно, не получать.

Но такая ситуация возможна, только если в недвижимости предварительно выделены доли каждого и это выделение зарегистрировано в Росреестре. Т.е.

по факту после определения долей квартира перестанет считаться совместной собственностью супругов. И правила, зафиксированные в СК РФ, на нее не будут распространяться.

Возможные сложности и пути их решения

Главные проблемы, которые могут возникнуть с получением согласия супруга на продажу недвижимости:

1. Невозможность установить его местонахождение.
2. Нежелание предоставлять согласие на проведение сделки.

Во всех ситуациях выход будет один – обращение в суд с иском о разделе имущества. Если местонахождение супруга установить самостоятельно сложно, суд будет делать запросы. Процедура затянется, зато можно будет не опасаться, что однажды бывший супруг появится и потребует расторгнуть сделку по продаже.

Получать согласие на продажу общего имущества от бывшего супруга необходимо. Норма эта действует вплоть до того момента, пока стороны официально не разделят совместную собственность.

Источник: https://razdel-imushhestva.org/sovmestnoe/mozhet-li-odin-suprug-prodat-kvartiru-posle-razvoda-bez-soglasiya-vtorogo.html

может ли суд обязать продать квартиру в долевой собственности

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Вопрос, может ли суд обязать продать квартиру, нередко возникает при разводе, наличии долгов по кредитам или за коммунальные услуги. Печальная перспектива расстаться с жильем волнует людей не случайно.

Так, многие банки и коллекторы используют сомнительные методы психологического воздействия, угрожая должникам изъятием квартиры. Но заранее паниковать не стоит.

Лучше разобраться, действительно ли можно заставить человека продать недвижимость через суд и как этого избежать.

Продажа части в долевой собственности

Случается, что на нескольких десятках квадратных метрах проживают практически чужие люди. Недвижимость могла достаться им, например, в дар или по завещанию.

Если один из собственников захочет продать свою часть жилья, он в первую очередь должен предложить выкупить долю остальным жильцам. В случае их отказа часть квартиры может быть продана посторонним.

Даже если квартирой владеют только два человека, без согласия второго собственника третьим лицам долю продать не получится.

Однако статья 252 ГК РФ предусматривает некоторые исключения. Заставить собственника реализовать свою часть помещения за компенсацию за долю в квартире можно в следующих случаях:

• Принадлежащая человеку жилплощадь не подлежит выделению в натуре;
• Владелец не планирует использовать недвижимость по назначению;
• Принадлежащая собственнику доля является незначительной.

Минусом является то, что закон не устанавливает четких критериев, которыми должен руководствоваться судья. Например, незначительной может быть признана как 1/20 часть собственности помещения, так и 1/4 часть.

Каждый случай рассматривается индивидуально, и многое зависит от аргументов сторон и представленных ими доказательств.

Судья должен понять, подойдет ли человеку денежная выплата или доля ему действительно необходима.

Возможна ли продажа жилья за долги

Количество должников по долгам за кредит и по долгам за коммуналку в России неуклонно растет. Конечно, попавших в трудную ситуацию людей волнует вопрос, не отберут ли жилье, если накопилась задолженность.

Обязать собственников расстаться с жилплощадью суд не вправе и в этом случае. Должнику всегда дается время для исполнения решения, и он сам решает, из каких средств погашать задолженность. Если денег на погашение нет, можно ходатайствовать о предоставлении отсрочки или рассрочки.

При самом неблагоприятном стечении обстоятельств недвижимость может быть арестована и продана на торгах. Это возможно в двух случаях:

1. Если есть другое жилье, в котором семья могла бы проживать.
2. Если жилое помещение является объектом залога. Для его продажи необходимо, чтобы период просрочки превышал 3 месяца, а сумма долга была соразмерна стоимости заложенного имущества.

Реализацией недвижимости, на которую наложен арест, занимаются судебные исполнители. Процедура проходит в строгом соответствии с законодательством. В целом по России случаев продажи квартир приставами не так много. Пострадавшими в основном оказываются люди, которые взяли ипотечные кредиты и не справились с погашением.

Продажа жилплощади при разделе имущества

Нередко проблемы с недвижимым имуществом возникают и после развода. Если между супругами заключен брачный контракт, все решается просто: каждая из сторон получает то, что положено по договору. При отсутствии контракта квадратные метры, принадлежащие мужу и жене до брака, остаются за каждым из них.

Имущество, которое признается совместно нажитым, в том числе и недвижимость, подлежит разделу. Когда партнеры не могут решить финансовые вопросы полюбовно, приходится обращаться в суд.

В большинстве случаев каждому из супругов достается половина жилплощади. При невозможности выделения доли в натуре (например, семья живет в комнате или однокомнатной квартире) выносится решение о принудительной продаже. Второй супруг получает денежную компенсацию.

Решение о продаже жилья при разводе, если там прописан ребенок, принимается с учетом мнения органов опеки. Согласно законам РФ доля, принадлежащая несовершеннолетнему владельцу, является его единственным жильем.

В случае продажи квартиры права ребенка будут ущемлены. Для получения согласия службы опеки необходимо доказать, что несовершеннолетний дольщик станет владельцем жилого помещения, которое будет не хуже прежнего.

Кроме наличия детей, при принятии решения о разделе жилплощади судья учитывает и другие факторы:

• Уровень доходов мужа и жены;
• Процент дохода, который затрачивается на содержание несовершеннолетних детей;
• Наличие у одного из супругов дополнительной недвижимости;
• Наличие у кого-то из них серьезных заболеваний;
• Вклад, который каждый из супругов вносит в содержание квартиры.

Продажа жилого помещения за долги по алиментам по решению суда происходит в исключительных случаях. Обязанность продажи недвижимости на торгах возлагается на приставов. Если же квартира является единственным жильем и не находится в ипотеке, заставить должника ее продать невозможно.

Продажа жилья в ипотеке при разводе

В особом порядке решается вопрос с продажей ипотечного жилья. Его реализация возможна только с разрешения кредитной организации. Точно так же обстоят дела с новостройками, приобретенными на заемные средства по предварительному договору.

Если банк дает согласие на сделку, жилплощадь продается. После расчетов с кредитором каждый из супругов получает причитающийся ему денежный эквивалент.

В тех случаях, когда банк не соглашается на продажу, ипотеку придется выплачивать дальше. После погашения долга супруги могут продать жилье и разделить деньги. Кроме того, один из супругов может отказаться от ипотечного кредита и квартиры в пользу другого.

Согласно ч.1 ст.209 ГК собственнику принадлежит право владения и распоряжения своим имуществом. Лишить его этого права и принудить человека к продаже квартиры можно только в исключительных случаях. Если ответчик считает, что его права ущемлены, он вправе обжаловать решение в установленный законом срок.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/prodazha-kvartiry/mozhet-li-sud-obyazat-prodat-kvartiru

Можно ли продать квартиру после развода без согласия супруга

Казалось бы, парадоксальная ситуация: люди уже давно живут порознь, брак расторгнут, но совместные активы и недвижимость при разводе поделены не были. И вот бывший муж или жена решаются оформить продажу некогда совместной квартиры. У многих возникает закономерный вопрос, как продать квартиру после развода?

В частности, продавца интересует следующая информация: требует ли продажа совместно нажитого имущества после развода согласия бывшего супруга? И если да, то по какой процедуре оно оформляется?

Что ж, этой злободневной теме и будет посвящен предлагаемый материал. Наверняка он окажется полезным для граждан, проживающих в в России.

Нужно ли согласие на продажу квартиры после развода

Даже если некогда близкие люди расстались несколько лет назад, то если при разводе имущество, которое было приобретено супругами совместно, но оформлено на одного из них, при этом не был достигнут добровольный раздел имущества, то недвижимость продолжает считаться общей.

Это же касается бизнеса и других активов.

Поэтому, отчуждение совместно нажитого имущества после расторжения брака, как это ни странно, требует согласования от второго члена существовавшей некогда семьи. Тогда наверняка у продавца появится проблема, как продать квартиру после развода без согласия супруга.

В этом случае единственно законным способом будет доказать, что недвижимость относится к личной собственности. Тогда какое-либо предварительное одобрение на подписание договора не требуется.

А раз так, то у покупателя квартиры могут возникнуть дополнительные риски, забывать о которых не следует.

В какой форме следует получить согласие

Обратимся к отечественному семейному законодательству. Поскольку при продаже недвижимости права на неё подлежат государственной регистрации, то мнение второго члена бывшей семьи должно быть выражено в нотариальной форме.

Отсутствие такового является веским поводом для того, чтобы другой супруг обратился в суд с целью объявить недействительной совершенную сделку. Тогда покупатель должен будет вернуть квартиру назад, а продавец – передать покупателю полученную сумму от продажи.

Когда муж продал имущество после расторжения брака без согласия второго супруга, то для подачи иска об оспаривании договора установлен годичный срок (в пределах исковой давности). И исчисляется он с того дня, когда вторая половина стала в курсе подписания спорного договора и совершения сделки.

Если время на обращение в суд упущено в силу заслуживающих внимание причин, то суд вправе восстановить эти сроки. И в этом вопросе пригодится помощь юриста по семейным вопросам. Он изучит всю ситуации в комплексе и подскажет убедительные доводы для восстановления сроков предъявления иска.

Если согласия получено не было

Чтобы иметь понимание того, как продать квартиру, купленную в браке, после развода, не заручившись согласием бывшего супруга, следует знать все последствия такого шага.

Как мы уже отмечали выше, ввиду отсутствия согласия высока вероятность признания договора на продажу квартиры недействительным. Однако в то же время истец должен доказать, что покупатель недвижимости должен был быть осведомлен об отсутствии одобрения от второго супруга.

Кроме того, если супругу удалось продать квартиру, купленную в браке, после развода, в обход второго из бывших членов семьи, то это будет поводом подать исковое заявление о разделе имущества.

Предусмотренный законодательством трехлетний срок берёт свой отсчёт с того момента, когда один из бывших супругов узнал о нарушении своих прав в части общей собственности. В рассматриваемой ситуации – это продажа квартиры разведенных супругов без письменного разрешения.

Ситуация с продажей доли в квартире

Предположим, что один из супругов решил продать не всю квартиру целиком, а принадлежащую ему часть. Тогда наверняка ему необходимо задуматься о том, как продать свою долю в квартире после развода?

В этом случае законодательство предписывает совершить следующие действия.

В первую очередь должно предшествовать предложение второму супругу выкупить отчуждаемую часть. На него должен последовать письменный отказ, который предоставляется в месячный срок с момента получения предложения. После этого можно осуществить дальнейшую продажу доли третьему лицу.

Если супруг продаст долю, не известив при этом второго бывшего члена семьи, то он может обратиться с иском в суд о признании его покупателем (это чётко прописано в законодательстве). Для этого действует исковая давность длительностью в 3 месяца.

Остальные детали продажи доли в квартире полезно обсудить с юристом по гражданскому и семейному праву до подписания окончательного варианта предстоящей сделки по распоряжению долей.

Подведем основные итоги

Итак, если после развода супруги не поделили имущество, то оно продолжает оставаться их общей собственностью, независимо от того, какой период времени прошел после расторжения брака.

И, следовательно, чтобы сделка по продаже квартиры была максимально юридически чистой, то следует заручиться согласием (нотариальным) второго супруга. В противном случае появляются дополнительные риски как у продавца, так и у покупателя. И связаны они с возможной судебной тяжбой по признанию недействительной сделке по купле – продаже общей недвижимости.

Согласия на продажу недвижимости после развода не требуется в том случае, если она была отнесена к личной собственности продавца. Это можно подтвердить дарственной, свидетельством о наследстве, документами по приватизации квартиры.

Олег Владимирович Росляков, источник yurist-spb24.ru.

Обязательно поделитесь с друзьями!

Источник: https://yurist-spb24.ru/semejnoe-pravo/mozhno-li-prodat-kvartiru-posle-razvoda-bez-soglasiya-supruga.html

Можно ли продать квартиру после развода без согласия супруга

Если согласия получено не было.

Чтобы иметь понимание того, как продать квартиру, купленную в браке, после развода, не заручившись согласием бывшего супруга, следует знать все последствия такого шага.

Как мы уже отмечали выше, ввиду отсутствия согласия высока вероятность признания договора на продажу квартиры недействительным. Однако в то же время истец должен доказать, что покупатель недвижимости должен был быть осведомлен об отсутствии одобрения от второго супруга.

Подведем основные итоги

Итак, если после развода супруги не поделили имущество, то оно продолжает оставаться их общей собственностью, независимо от того, какой период времени прошел после расторжения брака.

И, следовательно, чтобы сделка по продаже квартиры была максимально юридически чистой, то следует заручиться согласием (нотариальным) второго супруга. В противном случае появляются дополнительные риски как у продавца, так и у покупателя. И связаны они с возможной судебной тяжбой по признанию недействительной сделке по купле – продаже общей недвижимости.

Согласия на продажу недвижимости после развода не требуется в том случае, если она была отнесена к личной собственности продавца. Это можно подтвердить дарственной, свидетельством о наследстве, документами по приватизации квартиры.

Как получить согласие на продажу недвижимости

Передавая право собственности на недвижимость, собственник еще до государственной регистрации должен заручиться согласием бывшего супруга.

Документ оформляется в письменной форме и заверяется нотариально, поскольку переход права в результате купли-продажи подлежит госрегистрации.

Чтобы узнать, как и в какие сроки можно оспорить договор купли-продажи, который ущемляет права бывшего супруга, обратитесь к грамотному юристу по семейным вопросам.

Срок действия согласия бывшего супруга на продажу недвижимости

• Определить срок окончания действительности выданного документа могу сами бывшие супруги, но обычно он остается действительными лило 1, либо 3 года – и если за это время его не смогли использовать по назначению, то он теряет свою юридическую силу.
• И в этом случае придется вновь обращаться в контору за оформлением нового документа, если сделка по каким-либо причинам, не смогла состояться.
• Но этот пункт документа не играет большой роли, поскольку он действует только в отношении определенного объекта жилой недвижимости.

Судебная практика

Большинство судебных исков о признании проведенной сделки недействительной основано на проведении сделок по доверенности. Казалось бы, в чем здесь загвоздка? Ведь текст доверенности содержит указание на полное распоряжение общей вещью, но это не одно и тоже с согласием на проведение сделок с ним!

Распоряжаться можно только в отношении уплаты коммунальных платежей, проведения ремонта и т.п., но не продавать!

Эти разночтения самые распространенные, и когда квартира уже продана, приходится восстанавливать справедливость только в судебном порядке.

В каких случаях требуется согласие супруги на продажу квартиры?

1. Если имущество нажито в период совместного проживания семьей, официально зарегистрированной в органах ЗАГС, то такое имущество считается общим, вне зависимости от того, на кого были оформлены бумаги.

2. Это как раз тот случай, когда без согласия супруги продать квартиру не выйдет – закон подразумевает, что продавать квартиру может супруг только по обоюдному решению, так как для всей семьи эта недвижимость чрезвычайно важна.

3. Кстати, согласие жены потребуется и в других случаях:

• когда муж собрался заключить сделку, для которой регистрация в государственных органах предписана законом;
• если муж имеет намерение провернуть сделку, которая по закону непременно должна иметь нотариальную форму.

Если муж сумел обойти закон и все-таки продал квартиру, то эта его сделка может быть признана судом недействительной по иску жены, не дававшей согласия и не подозревавшей о факте продажи.

Стоит заметить, что аналогично обстоит дело, если совместную недвижимость желает продать жена после развода. Ей необходимо заручиться согласием бывшего супруга. Если собственность была приобретена в браке, то супруги имеют равные права на нее.

ШАГ 3. Оплачиваем госпошлину

Госпошлина составит 4% от цены иска, но не более 60 тысяч рублей. Ценой иска в данном случае будет цена квартиры.

ШАГ 4. Подаем документы в суд и участвуем в заседании

Иск будет рассматривать районный (городской) суд по месту жительства ответчика. Подать документы нужно в двух комплектах – для суда (с подлинниками) и для ответчика (с копиями).

Далее назначат судебное заседание, на которое нужно явиться лично или направить представителя по нотариальной доверенности. Заседаний будет несколько, срок рассмотрения дела – от 2 месяцев.

На каких основаниях может быть отменена купля-продажа

Сделка купли-продажи считается завершенной после того как стороны подпишут договор, произведут взаиморасчет, а также проведут перерегистрацию объекта недвижимости (квартиры), а точнее, зарегистрируют переход права собственности от прежнего владельца к новому в ЕГРП (Едином государственном реестре прав). Подтверждением регистрации является выписка из ЕГРП, взамен выдаваемого ранее Свидетельства о праве собственности.

Основания признания договора купли продажи недействительным

• В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.
• Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.
• Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Основания для аннулирования

Автотранспортные средства относятся к категории технических сложных товаров, поэтому, при отсутствии серьезных оснований, оспорить договор купли — продажи автомобиля не просто.

Важно отметить, что участие юридического лица в качестве стороны соглашения свидетельствует о необходимости обращения к положениям Закона о защите прав потребителей.

Если договоренность заключается между физическими представителями, вопрос регулируется ГК РФ.

Оспорить договор купли — продажи автомобиля можно при наличии законодательных оснований:

• Если машина передана в пользование позднее оговоренного срока;
• Реализатор авто отказывается выполнять условия страхования;
• Наличие дефектов или предоставление продукции в неполной комплектации;
• Предоставление автомобиля, который не соответствует оговоренному в договоре купли — продажи образу;
• Владелец автомобиля не предоставил полный пакет документации на товар;
• Если гражданин пытается продать машину, являющуюся залоговым имуществом;
• Если продавец утаил недостатки товара.

Оспорить договор купли — продажи автомобиля по закону вправе не только покупатель, но и продавец.

Основания для аннулирования сделки продавцом:

• Потребитель не произвел выплату денежных средств в установленные сроки;
• Гражданин отказывается производить страхование автомобиля, если данный вариант отмечен в соглашении;
• Второй участник сделки не забрал авто в установленное время.

По закону, наличие одного из перечисленных обстоятельств создает возможность аннулировать заключенную договоренность.

После развода

Можно ли оспорить договор купли — продажи авто после развода? Оспорить действие сделки по реализации автотранспортного средства имеется возможность только в случаях, если собственность приобреталась обоими супругами в период нахождения в браке. Гражданин не располагает правом продавать машину после развода, если она имеет нескольких владельцев и без их согласия.

Аннулирование соглашения производится в судебном порядке. Для инициирования процесса оформляется исковое заявление. В суд также предоставляется документальное подтверждение на владение имуществом. Продажа машины, приобретенной в браке после развода, признается недействительной.

Когда согласие второй половины на сделку не требуется

К ситуациям, когда согласие супруга на сделку с недвижимостью не требуется, относятся следующие случаи:

• Супруг стал владельцем недвижимости до брака. При этом возможен вариант, что регистрация права собственности произошла уже в браке, но сделка купли-продажи состоялась до регистрации отношений в ЗАГС
• Супруг стал наследником недвижимости по завещанию или по закону
• Супруг получил недвижимое имущество по договору дарения
• Недвижимость оформлена на одного из супругов во время брака и имеется брачный договор, по которому второй супруг на это имущество не претендует.

Законодательная база

Все вопросы о возможности расторжения договора продажи регламентируются главой 29 Гражданского Российского Законодательства:

• ст. 450 содержит перечень возможных причин;
• перечень возможных обстоятельств, которые позволят отменить сделку, перечислены в ст. 451;
• правовой порядок регламентирует ст. 452, здесь же присутствуют обоснование всех последствий;
• п.1 ст. 167 обосновывает недействительность договора;
• п.1 ст. 166 определяет состав иска – либо с возможностью оспорить, либо признать ее недействительной.

Но главным правовым актом считается ФЗ №122, определяющий весь порядок сделок с недвижимым имуществом, в нем приведены следующие условия сделок с недвижимостью:

• переход права собственности от одного лица к другому обязательно регистрируется в едином реестре прав на недвижимость;
• определены срок подачи исков для отмены договора – по общим правилам это трехлетний срок.

Когда можно оспорить

Стороны подписали сделку, провели расчет и завершили процесс регистрации перехода прав собственности от одного лица к другому – на этом этапе она признается завершенной.

Поэтому все спорные вопросы решаются только в судебной инстанции, для подачи исковых требований предусмотрены сроки подачи заявления:

• год отводится на оспаривание выявленных нарушений по проведенной сделке, отчет идет с момента установления о нарушенных имущественных правах, либо признания ее недействительной;
• три года установлено для подачи иска по ничтожности – полный расчет не проведен, либо не пройдена процедура регистрации;
• на протяжении 10 лет можно оспорить недействительность договора лицами, не являющимися его участниками. Чаще всего ими выступают другие владельцы недвижимости, которых не поставили в известность о продаже, малолетние дети, которые были прописаны в квартире или муниципалитет, если сделка была совершена по мошеннической схеме;
• если продавцу угрожали и заставляли поставить подпись под договором, или шантажировали его компрометирующими его деловую репутацию обстоятельствами, либо по завершении его поставили в заведомо плохие условия проживания, то сделку можно признать ничтожной в судебном порядке (из города переселили в глухую деревню).

Самый распространенный случай оспаривания – это продажа квартиры по доверенности одним из наследников умершего владельца. Сделку совершают в крайне сжатые сроки, не дожидаясь положенные полугода до момента принятия наследственной массы другими претендентами.

Для этого в судебном порядке они подают иски о восстановлении сроков для вступления в права наследования, и на этом основании отменяют уже заключенный договор.

Источник: https://kor66.ru/podgotovka-dokumentov/18022-mozhno-li-prodat-kvartiru-posle-razvoda-bez-soglasiya-supruga-2.html