Перепланировка без согласия 2го собственника квартиры

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Как проводить перепланировку в многоквартирном доме

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Реконструкция помещения в многоквартирном доме: как никого не обидеть

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ВС РФ о незаконной перепланировке и кто за неё отвечает

Осс должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.

2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ.

Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД.

Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей.

Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Земельный участок в составе общего имущества МКД

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

ВС РФ о реконструкции помещения в многоквартирном доме

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

• вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
• привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/9459/verhovnyy-sud-rf-o-pereplanirovke-i-rekonstrukcii-pomescheniy-v-mkd

Как можно сделать капитальный ремонт в квартире, избегая незаконной перепланировки? Способы решения проблем

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Что такое самовольное переустройство?

Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

И в первом, и во втором случае, все изменения должны быть согласованы с органами местного самоуправления, а затем внесены в технический паспорт жилого помещения. Кроме Жилищного кодекса, видоизменение технических характеристик помещения регулируется требованиями СНиП, СанПиН, некоторыми региональными актами.

В тех случаях, когда разрешение органа местного самоуправления (БТИ) на перепланировку квартиры получено не было, она считается незаконной. Это не касается тех случаев, когда разрешение не нужно: косметический ремонт, обшивка балкона, замена сантехники, напольного покрытия и т.п. Таким образом, неузаконенными перепланировка и переустройство считаются в следующих случаях:

1. При внесении изменений в конфигурацию жилища при отсутствии согласования с Жилищной инспекцией и ее разрешения.
2. При проведении ремонтных работ, запрещенных законом, а именно:
   • Размещения санузла над жилыми комнатами. Данный пункт не распространяется на установку санузла на втором этаже над жилой комнатой в собственном доме.
   • Переноса кухни в жилую зону.
   • Увеличения кухни или санузла за счет площади друг друга.
   • Переноса труб центрального отопления на лоджию или балкон.
   • Изменения водо-и газоотведения, замуровывания этих труб в бетон.
   • Полного или частичного сноса несущих стен.
   • Объединения чердачного помещения с жилым помещением.
   • Перекрытия доступа к общедомовым коммуникациям.
   • Сноса перегородки между кухней с газовым трубопроводом и жилым помещением.
   • Изменение конфигурации жилища с изменением границ помещений, которые относятся к ведению государственных структур.
   • Превышения нагрузки на несущие конструкции дома больше установленных строительными нормами.
   • Оборудования террас в квартирах, находящихся выше второго этажа.
   • Любая перепланировка, а также перенос дверных или оконных проемов запрещена в домах с аварийным жильем.

Перепланировка в нежилом помещении будет признана незаконной, если:

• Она производится в многоквартирном доме без согласия жильцов или в котором изначально не было предусмотрено наличие площадей под нежилое помещение.
• Предусматривает снос несущих стен.
• Осуществляется в нежилом объекте без согласования с префектурой района.
• Работы не соответствуют строительным, пожарным, санитарным нормам.

Для владельцев частного дома переустройство и перепланировка является незаконной, если:

1. Дом относится к ветхому жилью.
2. Переустройство касается несущих перекрытий и основных конструктивных элементов, изменение которых влияет на безопасность постройки.
3. Производится установка приборов, влекущая за собой превышение лимита потребления электроэнергии.

Возможные последствия

Последствия неузаконенной перепланировки описаны в ст.29 ЖК РФ «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения».

Согласно требованию Жилищной инспекции на собственника или нанимателя жилья по договору соц.найма накладывается обязанность по приведению жилья в исходное состояние, устранив незаконные видоизменения. Если требование относится к владельцу частного домохозяйства, все незаконные постройки должны будут снесены.

Если собственник отказывается от исполнения требования по возвращению жилища в первоначальный вид, Жилинспекция вправе подать на него иск в суд. По его решению владельца квартиры могут принудительно выселить, а его жилье продать на аукционе.

Согласно ст. 29 ЖК РФ, п. 4 Новой редакции, если переустройство или перепланировка жилища не нарушает законных интересов и не представляет угрозы жизни и здоровью других граждан, все видоизменения, совершенные в квартире, собственник может сохранить по решению суда, подав соответствующее заявление.

Неузаконенная перепланировка делает невозможными юридические сделки с недвижимостью. Теоретически, продажа такого жилья возможна, но при этом покупатель должен понимать всю ответственность, которая ляжет на него после оформления купли-продажи собственности.

Если он не узаконит все совершенные действия по изменению конфигурации жилплощади, он не сможет ее продать, а также будет привлечен к ответственности. Кроме того, новому владельцу жилплощади такая покупка грозит значительными финансовыми тратами.

Внимание! При оформлении договора дарения или при передаче квартиры по наследству, вся ответственность по перепланировке без согласия контролирующих органов, ложится на нового собственника.

Для нанимателя жилья, принадлежащего к муниципальному жилищному фонду, самовольная перепланировка грозит расторжением договора соц.найма и выселением при вмененных обязанностях по возврату состояния собственности в прежний вид.

Для проведения изменений в квартире, находящейся в ипотеке, требуется разрешение не только Жилищной инспекции, но и кредитной организации. Многие банки при составлении ипотечного договора включают в него пункт, запрещающий производить любые перестройки жилья.

Однако, если перепланировка в конечном итоге не приведет к изменению стоимости жилья, банк может пойти на уступку и согласовать ремонтные работы капитального характера. Если конфигурации не были согласованы, заемщику ипотечного жилья грозят последствия следующего характера:

1. Отказ страховой компании от заключения с заемщиком договора о страховании жилья, который должен заключаться ежегодно. Если договор страхования не будет заключен, у банка будут основания для прекращения ипотечного договора в одностороннем порядке.
2. После того, как банку станет известно о неузаконенной перепланировке, он имеет право принуждать заемщика к согласованию работ, или же попросит расторгнуть договор с выплатой неустойки, а после этого передаст информацию в Жилищную инспекцию или в суд.

   В любом случае, ипотечнику это грозит тем, что, помимо неустоек по кредитному договору, его принудят к выплате административного штрафа.

Кроме юридических, в результате изменения конфигурации помещения могут быть более серьезные последствия:

• Нарушение целостности и устойчивости здания, межэтажных перекрытий, стен.
• Нарушение эффективности функционирования коммуникативных систем, от которой пострадают другие жители многоэтажного дома. Это может выражаться в изменении напора воды в водопроводе, изменении температуры носителя в радиаторах и т.п.
• Нарушение системы газопровода в домах, оснащенных им.
• Обрушение перекрытий, возгорание, затопление.

Ответственность

1. Штраф за административное правонарушение в соответствии со ст.7.21 КоАП РФ «Нарушение правил пользования жилыми помещениями»:
   • Собственникам квартир в многоквартирных домах штраф в сумме от 2000 до 2500 руб.
   • Собственникам жилья в частных домах, жилых комплексах другого типа предусмотрен штраф в размере 1000-1500 руб.
   • Для должностного лица размер штрафа составляет 5000 руб.
   • Квалификация действий как самоуправство в соответствии со ст. 19.1.КоАП РФ влечет наложение штрафа в размере 300 руб.Статья 19.1 Кодекс РФ об административных правонарушениях. СамоуправствоСамоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9.1 настоящего Кодекса, —влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц — от трехсот до пятисот рублей.

   До недавнего времени административная ответственность за нарушение правил модификации жилья была предусмотрена только для физических лиц, однако были внесены поправки в ст.7.21 КоАП РФ о привлечении к ответственности юридических лиц с предусмотренным штрафом от 2000 до 50000 руб., в зависимости от ситуации.

   Справка. Сегодня юридические лица также несут ответственность за самовольное изменение конфигурации помещения.

   Если в результате перепланировки помещение из жилого превратилось в нежилое, происходит нарушение жилищного законодательства, касающееся перевода жилого фонда в нежилое.

2. Помимо административной ответственности, собственник жилья может привлекаться к гражданско-правовой ответственности в случае, если существует риск или был нанесен ущерб третьим лицам. Если был нанесен вред здоровью и жизни, наступает уголовная ответственность владельца жилья с неузаконенной планировкой.

Прежде, чем начинать делать перепланировку, необходимо взять письменное согласие соседей на эти мероприятия. О том, что была произведена незаконная перепланировка, в Жилищной инспекции могут узнать по сообщениям соседей, которые стали свидетелями проведения ремонта, существенно изменяющего первоначальный вид жилища. Это могут быть как личные наблюдения, так и жалобы на шум, большое количество строительного мусора.

Скачать образец письменного согласия соседей на перепланировку квартиры

Особенно быстро инспекция реагирует на сообщения, в которых указывается, что один собственник нарушает или задевает интересы других собственников жилья, проживающих по соседству. Кроме заявлений от соседей, Жилищная инспекция принимает сообщения от ТСЖ, УК, а также анонимные обращения от любых лиц, в том числе от местного участкового сотрудника.

Формально, некоторые случаи незаконной перепланировки могут быть официально оформлены, если будет составлен документ о коллективном согласии соседей на ремонт. Однако, этот вопрос в основном касается переустройства коммунальных квартир.

Пути решения проблемы

Чтобы решить проблему с самовольными действиями по изменению конфигурации квартиры, и при этом не лишиться собственности, владелец жилья должен:

1. Подать заявление на согласование перепланировки в комиссию Жилищной инспекции, собрав необходимый пакет документов:
   • ордера, договора, свидетельства, подтверждающих право собственности;
   • технический паспорт помещения;
   • проектное решение,согласно которому владелец собирается произвести перепланировку;
   • документ, подтверждающий согласие соседей на ремонт.
2. Если комиссия не дала согласие на видоизменения, собственник жилья платит штраф, затем возвращает квартиру в исходное состояние согласно паспорту БТИ.
3. Подать иск в суд на сохранение видоизменения в квартире, и, в случае положительного решения в пользу истца, собственник оформляет техпаспорт на жилье в соответствии с его фактическим состоянием. Судебное решение вопроса должно возникать только в случае отказа решения в пользу собственника в административном порядке.

   Положительное решение отправляется в БТИ, а отрицательное можно обжаловать в течение 10 дней, если собственник уверен в своей правоте.

Скачать образец заявления в жилищную комиссию на перепланировку квартиры

Заключение

• Самовольное изменение конфигурации или переустройство коммуникаций в собственной квартире могут обернуться финансовыми затратами, потерей времени в различных инстанциях, а также более серьезными последствиями, в числе которых угроза жизни и здоровью других людей.
• Поэтому, во избежание неприятных последствий для себя и других людей, проживающих рядом, все операции, связанные с улучшением собственного жилища следует осуществлять в соответствии с нормами законодательства.
• Если вы стали свидетелем незаконных действий соседей по самовольному изменению своего жилища, вы имеете право подать жалобу в местную Жилищную инспекцию, которая обязана будет провести внеплановую проверку.
• Скачать образец жалобы на незаконную перепланировку квартиры
• Кроме того, вы можете обратиться в УК по месту жительства, а если эти обращения остались безответными, можно обратиться в прокуратуру с просьбой провести проверку на предмет незаконности ремонта в жилом помещении.
• Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 
• +7 (499) 938-65-46 (Москва)

+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zhivemvrossii.com/kvartira/pereplanirovka/nezakonnaya

Перепланировка в доме ☝ при долевой собственности и решение вопроса

Большое значение в деле о разделе (выделе доли) дома играет строительно-техническая экспертиза. От ее результатов зависит исход дела.

Если эксперт установит, что раздел (выдел доли) невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, суд вправе отказать в иске о разделе дома.

Между тем, если такое требование истцом не заявлено, то навязать ему эту компенсацию суд не вправе. То же самое в отношении ответчиков: они вправе сами требовать выплаты компенсации, лишить же их принудительно собственности путем выплаты компенсации нельзя. Однако из этого правила есть исключение.

• Категории
• Недвижимость
• Доброго дня. Мне принадлежит 12 доли в двухкомнатной квартире, состоящей из спальни 13 метров, и проходного зала 19 метров. Единственный выход, который я вижу — выделение доли в натуре, перепланировку в две одинаковые комнаты с раздельными входами( перегородки в квартире фанерные, поэтому труда не составит их перенести, либо просто поменять. К сожалению, второй собственник не даст на это своего согласия.

Важно

Если варианты раздела предусматривают установку дополнительного отопительного оборудования, санитарно-технических устройств, то об этом указывается в экспертном заключении и до вынесения судом решения проект таких оборудований дома должен быть согласован с соответствующими компетентными органами (пожарная служба и т.п.). Суд, вынося решение о разделе по определенному вари анту, должен в нем указать, почему выбран именно этот вариант раздела (выдела).

Если доли сособственников равные и по экспертному заключению дом разделен на равные части, суд определяет, кому из участников общей долевой собственности какую часть дома предоставить. При этом учитывается сложившийся порядок пользования домовладением, нуждаемость каждой из сторон в определенных помещениях, в отдельных случаях суд принимает во внимание состояние здоровья и другие заслуживающие внимания обстоятельства.

Как обжаловать самовольную перепланировку в доме с общедолевой собственностью?

Для этого не нужно обращаться к эксперту, достаточно на копии плана из технического паспорта домовладения очертить границы возможного раздела.

Раздел общего имущества и выдел из общего имущества доли различаются тем, что в первом случае общее имущество делится между всеми участниками общей долевой собственности, во втором случае участник долевой собственности выделяет свою часть домовладения, соразмерную его доле, а другая часть имущества продолжает находиться в общей долевой собственности оставшихся сособственников. Выдел доли в праве собственности применяется, когда участников долевой собственности более двух. При разделе (выделе доли) в натуре сособственнику передается в собственность часть жилого дома и нежилых построек, соответствующая по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений.

Как разделить дом и участок на двух хозяев

Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п. Возможные варианты раздела (выдела доли) домовладения определяются на основании строительно-технической экспертизы.

Внимание

Эксперт устанавливает в первую очередь возможность раздела дома в точном соответствии с размером долей сторон. Если такой раздел невозможен, то эксперт представляет варианты раздела домовладения с отступлением от размера долей.

В этом случае эксперт должен определить размер денежной компенсации, подлежащей выплате участнику долевой собственности, чьи права будут ущемлены.

Какие вопросы рассматриваются судом при разделе дома в натуре?

Кроме того, как видно» из решения суда, мансардное помещение разделено; только между ответчиками, а истице никакой части этого помещения не выделялось.

Как указала в надзорной жалобе истица, в связи с тем, что ей выделены менее удобные помещения в доме, в том числе две комнаты без окон: кухня и жилая комната, ей необходима часть мансардного помещения для проведения вентиляции на кухню, где имеется газ, однако мансардное помещение отдано ответчикам. Поскольку объяснения истицы нуждаются в проверке, требуется выяснить, не ущемлены ли ее интересы при разделе дома по варианту, принятому судом, дело было направлено на новое рассмотрение. …По делу о разделе дома судом было установлено, что отношения между сторонами (отцом и сыном) носят крайне враждебный характер, исключающий возможность их совместного проживания в одном доме небольшого размера, каким является упомянутый дом.

Перепланировка в квартире, находящейся в долевой собственности

Ответчик — инвалид второй группы, ветеран труда и Великой Отечественной войны, другой жилой площади, кроме дома, где проживает, не имеет, тогда как истец обеспечен в Москве благоустроенной трехкомнатной квартирой и намерен использовать часть дома, принадлежащую ему в порядке наследования, под дачу. По заключению проведенной по делу строительно-технической экспертизы, на долю истца в доме приходится 7,8 кв. м жилой и 3,6 кв. м подсобной площади.

Таких помещений в доме не имеется, и по техническим правилам выделить истцу ‘/4 дома практически невозможно.

Ссылка истца на заключение первой строительно-технической экспертизы, предложившей три варианта раздела, неубедительна, поскольку эти варианты связаны или со значительным переустройством и перепланировкой дома, или с существенным нарушением прав и законных интересов другого собственника — ответчика, постоянно проживающего в доме.

Суд может узаконить перепланировку и без согласия сособственника квартиры

Когда доля сособственника незначительна, не может быть реально вы делена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае.

Решение принимается на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. Вопрос: могу ли я обратится в суд для того, чтобы получить право на эту перепланировку, в последствии определения права пользования для дальнейшей продажи комнаты. Уже несколько лет я оплачиваю коммунальные услуги. не имея возможности пользоваться данной жилплощадью. сама проживаю с ребенком в общежитии перепланировка квартиры Свернуть Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

• Согласие на перепланировку в квартире, находящейся в долевой собственности
• Как сделать перепланировку в долевой собственности, если другие собственники не согласны?

Ответы юристов (1)

• Все услуги юристов в Москве Проверка договора аренды Москва от 3600 руб. Проверка документов при покупке квартиры Москва от 15000 руб.

Размер компенсации устанавливается исходя из действительной стоимости дома на момент разрешения спора.

При этом учитываются объяснения сторон, заключения экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение дома (город, село, курортная зона и т.п.

), степень его износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для правильной оценки дома. При несоразмерном разделе домовладения, суд в решении указывает об изменении долей в праве собственности на дом. Если для раздела дома необходимо произвести переоборудование, то эксперт должен описать объем работ и материалов по переустройству.

Источник: https://sovetnik36.ru/pereplanirovka-v-dome-pri-dolevoj-sob/

Правовая ответственность за содеянное: штраф за незаконную перепланировку

Серьезные перепланировки в России должны согласовываться с органами власти, а также управляющими компаниями.

Они проверят, чтобы проект соответствовал строительным нормам и не ухудшал условия проживания других людей в многоквартирном доме.

Несмотря на утвержденную процедуру, некоторые граждане игнорируют согласование и проводят перепланировку самостоятельно. За подобное правонарушение грозит наказание.

Поговорим об этом подробно в нашей статье. Также вы можете посмотреть полезное видео на данную тему.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва

Правовые последствия самовольного переустройства жилого помещения

Внимание: Любые изменения, приводящие к расхождениям с текущим планом БТИ, являются перепланировкой согласно ст. 25 ЖК РФ. Такие работы следует согласовывать с государственными надзорными органами.

Провести перепланировку без согласования – значит совершить административный проступок, нарушить правила пользования жилым помещением, прописанные в Жилищном кодексе Российской Федерации. Если изменения не узаконены, то последствия будут неприятными.

После обнаружения нелегальных изменений владельцу недвижимости придется пройти всю процедуру согласования и дополнительно выплатить штраф.

Чем грозит неузаконенное перепланирование?

Статья 29 ЖК РФ и статья 7.21 КоАП РФ предусматривают обязательные штрафные санкции за незаконную перепланировку.

Статья 7.21 КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Для физических лиц размер взыскания от 2 тыс. рублей и не может превышать 2,5 тысячи. Но выплатой штрафа дело по незаконной перепланировке не заканчивается. Контролирующий орган по итогам осмотра квартиры вынесет решение – оно может заключаться в требовании узаконить сделанные работы или вернуть квартиру в первоначальный вид.

Если владелец не согласен с необходимостью перестраивать квадратные метры обратно, придется отстаивать мнение в суде. Однако незаконные перепланировки, сделанные без разработки проекта, довольно часто содержат в себе нарушения.

Рекомендуем посмотреть видео о штрафе за незаконную перепланировку квартиры:

Кто несет ответственность за изменения без согласования?

По умолчанию за незаконную перепланировку отвечает человек, на которого оформлено право собственности в Росреестре.

При этом не имеет значения, кто конкретно выполнял перепланировку без согласования.

Предположим, новый владелец выкупил жилплощадь уже с нелегальными изменениями, в момент закрытия сделки купли-продажи к нему перешла и ответственность за последствия несогласованной перепланировки.

Если же квартира сдается по договору социального найма, за перепланировку отвечает наниматель – без согласия всех проживающих в квартире граждан подать заявление на легализацию перепланировки закон не позволяет.

А сам наниматель может осуществить перепланировку, взяв согласие у владельца квадратных метров. Отвечать перед законом придется инициатору перепланировки, который ею и занимался. Иногда непричастность владельцу квартиры или нанимателю приходиться доказывать в судебном порядке.

Сроки оплаты санкций

Штраф, который накладывается ответственным лицом на владельца квартиры в связи с незаконной перепланировкой, является административным. Статья 32.2 КоАП Российской Федерации предусматривает 60 суток на оплату административных взысканий.

Если в этот период правонарушитель не перечислит предусмотренную сумму, согласно статьи 20.25 КоАП об уклонении от исполнения административного наказания, на него может быть наложено повторное взыскание, в этот раз сумма штрафа увеличится в два раза.

Что будет, если не узаконить в Москве, размер штрафных санкций

Как же назначается штраф за незаконную перепланировку в Москве, сколько он будет составлять? Штраф в городе Москве за незаконную перепланировку назначается в соответствии с «Кодексом города Москвы об административных правонарушениях» от 21 ноября 2007 года.

В девятой главе вышеназванного законодательного акта сообщается, что за незаконную перепланировку физическим лицам грозит штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей, должностные лица уплачивают штраф в размере от 5 000 до 50 000 рублей.

А размер взыскания для юридических лиц достигает 350 000 рублей.

Какие могут возникнуть проблемы при покупке переоборудованного без разрешения жилья?

Незаконная перепланировка является обременением для недвижимости, что влечет за собой значительные трудности при проведении любых юридических операций.

Возьмем, например, оформление договора купли-продажи.

На вторичном рынке жилья до 70% сделок оформляются с привлечением кредитных средств, а банки в основном отказываются выдавать ипотеку под залог недвижимости с незаконной перепланировкой.

Но даже если сделка происходит за наличные, покупатель и продавец до последнего не могут быть уверены, что в Росреестре зарегистрируют новое право собственности. Продажа квартир с перепланировкой не запрещена, но неузаконенные изменения могут стать поводом отказать заявителю.

С подобными трудностями сталкиваются владельцы и в других ситуациях, ведь ни одна юридическая операция не обходится без предоставления паспорта БТИ, на нем сотрудники могут указать с помощью красных линий на то, что была сделана перепланировка без согласования с контролирующими органами, тогда владельцу придется заняться ее легализацией.

Принудительная продажа с торгов

Лот размещается на сайте https://torgi.gov.ru/index.html с указанием, что новый собственник обязуется устранить перепланировку или частично восстановить первоначальный вид квартиры, чтобы изменения можно было узаконить. Прежний владелец получает вырученные от продажи средства за вычетом судебных расходов, согласно пункту 5.1 статьи 29 Жилищного кодекса.

Что нужно сделать после наказания?

Подавляющее большинство владельцев квартир, осознавая серьезность возможных последствий, выплачивает штраф и начинает процедуру согласования.

Отметим, что в случаях улучшений, которые запрещены, придется провести восстановительный ремонт – полностью или частично вернуть квартиру к типовой планировке.

Если инспекция разрешает оставить часть выполненных в ходе перепланировок изменений, то их придется согласовывать в стандартном режиме.

Важно: Наиболее ответственным и дорогостоящим моментом перепланировки можно назвать создание технического заключения.

Получить техническое заключение о характере проведенных работ

Для жилищной инспекции и любого другого контролирующего органа необходимо собрать пакет документов, которые будут отражать характер проделанных работ. Не обойтись владельцу недвижимости без технического заключения о состоянии конструкций здания.

Норма о надобности такого документа содержится в Постановлении Правительства Москвы № 508. Документ понадобится всем заявителям, чьи проекты перепланировки не относятся к типовым. И тут может быть два варианта, к кому обращаться:

1. К любой проектной компании, имеющей допуск СРО. Если в процессе перепланировки не затрагивались несущие конструкции, тогда выполнить экспертизу для владельца получает право любое юридическое лицо с соответствующим уровнем квалификации и наличием лицензии. Стоимость такого заключения варьируется от 20 000 до 40 000 рублей, стандартные сроки предоставления услуги – 1-2 месяца.
2. К автору проекта дома. Если перепланировка коснулась несущих стен – выбора у владельца не остается, придется обращаться к непосредственному автору проекта дома.

Скачать образец технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций жилого помещения

Обычно, проекты разрабатываются государственными институтами, например, Моспроектом, МНИИТЭПом и другими. Иногда хозяева сталкиваются с тем, что нужного им проектного института не существует, тогда проанализировать состояние дома для них может другая компания. В Москве – это МосжилНИИпроект. На него легли обязательства разрабатывать проекты для старого фонда.

Рекомендуем посмотреть видео об организациях для узаконивания перепланировки квартиры:

Что делать, если самовольное переустройство нельзя оформить?

Если владелец попался на самовольной переделке, свое заключение по ней выдадут в жилищной инспекции. Заключение может предполагать проведение процедуры узаконивания или возвращения квартиры в первоначальный вид. Второе предписание означает, что были выполнены работы, запрещенные в России.

В таком случае согласовать перепланировку хозяин недвижимости не сможет, в том числе через суд. У него останется единственный вариант – исправить то, что не разрешено, остальную часть перепланировки можно согласовать. Контролирующий орган даст время на восстановительный ремонт, после его окончания будет проведена проверка.

Что будет, если не согласовать ремонт или не возвращать его в исходное положение?

Контролирующий орган имеет право обратиться в суд с требованием выселить правонарушителя, а квартиру продать на торгах. Таким образом инспекция попытается найти для квадратных метров более сознательного хозяина, который выполнит предписание о восстановлении квартиры.

На какие виды изменений не выдают разрешение?

На любой стадии перепланировки владельцу квартиры будет полезно познакомиться с перечнем работ, которые утверждены и согласованы быть не могут даже в судебном порядке.

• Запрещено располагать ванную комнату, туалет и душевую над жилыми комнатами и кухнями. Кухню запрещается располагать под санузлами соседей сверху.
• Не разрешается разрушать несущие конструкции.
• Запрещается сносить перегородку между комнатой и кухней.
• Нельзя расширять площадь жилых комнат за счет площади жилых комнат.
• Запрещено закрывать доступ к оборудованию (вентиляторам, кранам) и подключать теплые полы к системам теплоснабжения и водоснабжения дома.
• Не разрешено переносить радиаторы отопления на застекленные лоджии и балконы.
• Запрещено проектировать жилые комнаты без естественного освещения.

На практике, большая часть модных в наши дни перепланировок противоречит действующему законодательству. Например, присоединение кухни к гостиной или снос части стены для оформления панорамного окна от пола до потолка – такие переделки запрещаются.

Заключение

Как видите, незаконная перепланировка в России предусматривает выплату штрафа в размере от 2 до 2,5 тысячи рублей. Кроме этого, жилищная инспекция примет решение о дальнейших действиях – если перепланировку можно согласовать, владельцу дадут время на прохождение процедуры, если перепланировка оказалась незаконной – придется все возвращать в первоначальный вид.

Невыполнение предписания надзорного органа повлечет за собой более серьезные санкции, повторное наложение штрафа и подачу иска в суд с требованием о выселении.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/nezakonnaya/kakoj-shtraf.html

В москве суд выселил из квартиры собственников, сделавших незаконную перепланировку. новости. первый канал

В Москве впервые в столичной судебной практике вынесено решение о лишении права собственности на квартиру из-за незаконной перепланировки. Как выяснилось, жильцы снесли капитальную стену. Ремонт получился оригинальным, можно сказать, дизайнерским, но поставил под угрозу жизнь всех обитателей высотного дома.

Про столовую, как в лучших домах Европы, и про крупномасштабный ремонт, который закончился судом, знает, кажется, весь подъезд. Владельцы «нехорошей» квартиры — два брата, им чуть больше сорока. Перепланировку,  уверяют соседи, делал старший — он мастер на все руки. Обычную трешку «мастер» изменил почти до неузнаваемости еще в 2010 году.

Свежеиспеченный архитектор объединил кухню и комнату, прорубив несущую стену; из коридора проход на кухню заложил кирпичом, а ванну и туалет объединил, снеся перегородку между ними. Именно так перепланировку описывают соседи. Идея в подъезде некоторым нравится, но воплощать ее никто не решился.

Открыть и показать ту самую перепланировку он  отказался. По просьбе журналистов, друг связался по телефону с одним из владельцев и узнал, что тот теперь планирует делать.

Теперь уже прежний хозяин квартиры сообщил, что ничего переделывать не собирается.

По решению Нагатинского суда, одного из владельцев квартиры лишили права собственности, опираясь на Жилищный кодекс, именно из-за незаконной перепланировки. В суд сотрудники Мосжилинспекции были вынуждены обратиться.

Теперь через Росимущество эта квартира, точнее, половина, принадлежащая одному из братьев, должна быть продана с публичных торгов. Деньги передадут бывшему собственнику, взыскав судебные издержки, а новый владелец обязан будет вернуть квартире прежний вид — строго по плану БТИ. К чему приводят незаконные перепланировки и снос стен — известно.

В Ярославле после подобного ремонта с разрушением несущих стен в 2010 году конструкция не выдержала, и подъезд обрушился. Под обломками погибла женщина. Коммерсанта, проведшего незаконную перепланировку, осудили на полтора года колонии. Того же, конечно, боятся соседи московского перепланировщика.

Подобный судебный процесс состоялся и в Петербурге четыре года назад. Адвокат владельца квартиры говорит,  что тогда удалось дело выиграть. Дом старый, дореволюционный, муниципальные власти просто не смогли найти документы о том, какдолжны  выглядеть квартиры.

Летом 2013 года  в северной столице рассматривалось еще одно аналогичное дело о сносе несущей стены в двухкомнатной квартире на Невском. И оно до сих пор находится в процессе судебных разбирательств.

Источник: https://www.1tv.ru/n/55297