Планировка бывает несогласованной или незаконной — это две большие разницы. Если владелец квартиры что-то существенно изменил в квартире, не спросив на это разрешения жилищной инспекции, его оштрафуют на 2500 рублей и обяжут согласовать перепланировку.
С незаконной перепланировкой куда сложнее. Она противоречит строительным, санитарным правилам и другим нормативным актам и зачастую представляет угрозу для самих владельцев квартиры и для других жильцов дома. Подобное «творчество» ни за что не согласуют. Более того, оно чревато судебными разбирательствами. Так что же нужно для этого сделать?
1. Квартира — моя, внутри нее что хочу, то и ворочу!
СНиПы, СанПиНы, ГОСТы и другие строительные и санитарные нормы и правила придуманы для застройщиков, чтобы они отвечали за качество домов. А моя квартира — на то и частная собственность, могу хоть кухню в гостиную перенести, хоть на ее месте санузел обустроить. Конечно, соседям не нравится шум от канализации. Зато буду любоваться видом из окна, лежа в ванне. А это бесценно!
Дверные проемы и стены тоже обычно расположены неудачно. Их легко перенести куда угодно — были бы деньги на строительную бригаду.
А лучше вообще избавиться от стен и сделать студию — получится модно! Ведь несущими бывают только внешние стены здания и межквартирные перегородки, ведь так? Нет? Ну, будем надеяться, что здание не рухнет.
И уж конечно, ничего не случится от штрабы для электропроводки в несущей стене!
«Если в ходе перепланировки затрагиваются несущие конструкции, собственники должны обратиться за техническим заключением к автору проекта дома, а если его уже не существует — в ГУП МосжилНИИпроект».
Мария Литинецкая,управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
«Практика вынесения судебных решений, предписывающих привести незаконную перепланировку в первоначальный вид, принимает массовый характер. А вернуть исходную планировку оказывается в несколько раз дороже, чем сделать первичный ремонт. Самое страшное — не штрафы и не восстановление исходного состояния квартиры, а деформация или обрушение конструкции здания. И такие случаи, к сожалению, не редкость».
Антон Головейчук,генеральный директор компании «Соглас-Проект»
2. Спальня без окон? Не беда, есть электричество!
Кто задает стандарты минимальной площади комнат? Главное, чтобы владельцу квартиры было в ней комфортно. Нет естественного света? Для этого и придумали лампочки! А если в СНиПах и СанПиНах написано, что из-за перепланировки квартира становится непригодной для проживания, то это проблема создателей этих правил.
«Если перепланировка обернется ухудшением жилищных условий для самих владельцев квартиры или их соседей — например, площадь жилых помещений или кухни станет ниже нормативной, то в согласовании проекта откажут».
Мария Литинецкая,управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
3. Объедините кухню с комнатой — это стильно
Тренд на кухни-гостиные не собирается идти на убыль, поэтому два помещения объединяют и в новостройках, и в старом фонде.
В хрущевке или «сталинке» плита на кухне газовая? Ведь есть вентиляция, к тому же достаточно просто открыть окно на проветривание.
Ну не задохнемся же мы во сне от отравления угарным газом! А если уж нормы и правила требуют, то в проекте предусмотрим раздвижную перегородку, согласуем перепланировку, а потом снимем двери. Ведь так намного красивее!
«Расширение кухни за счет площади комнаты и увеличение санузла за счет площади кухни допустимо узаконить только в квартирах на первом этаже или если под квартирой находится нежилое помещение. В противных случаях — нельзя!»
Антон Головейчук,генеральный директор компании «Соглас-Проект»
«В «однушке» объединить кухню с комнатой не удастся, поскольку единственная жилая комната перестанет считаться жилой, что недопустимо. А если кухня газифицирована, то нельзя не только объединить ее с жилой комнатой, но даже устроить между ними пустой проем вне зависимости от комнатности квартиры».
Мария Литинецкая,управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
4. Вентиляционный короб только мешает. Долой!
Кто только придумал располагать вентиляционный короб прямо посреди кухни или коридора? Ведь это неудобно: мебель не поставить, проходу мешает, да и ценное пространство съедает. Демонтируем все лишнее. В конце концов, раз заплатили за полный метраж, то и пользоваться будем всеми квадратными метрами!
«Мы постоянно сталкиваемся с нарушениями в ремонтах 1990-х, во время которых закладывали вентиляционные шахты и короба. Соседи жалуются в жилинспекцию на плохую вентиляцию в своих квартирах. Собственники-нарушители платят штраф до 2500 рублей и за свой счет восстанавливают изначальное состояние вентиляционных шахт».
Антон Коновалов,менеджер объектов сервиса капитального ремонта квартир «Сделано»
5. Внешние стены тоже принадлежат вам, используйте их по полной!
Внешняя стена дома ничем не отличается от всех остальных.
Почему бы не перенести туда вентиляционный короб? Или вместо обычных маленьких окон сделать панорамные? При желании удастся даже приделать балкон или лоджию там, где их никогда не было.
В квартире на первом этаже сделаем отдельный вход с улицы, а на последнем — надстроим мансарду. Подумаешь, внешний облик дома пострадает! Архитекторам что, жалко?
6. Присоедините лоджию — пусть квартира станет больше!
Верный способ расширить пространство — присоединить лоджии и балконы к комнатам и кухне. Для этого придется остеклить и утеплить балкон, демонтировать окно и подоконный блок. Пустяки, дело житейское! Разве подоконный блок способен быть частью несущей конструкции? Не знаем, не слышали. Балкон же не упал — значит, все нормально.
Да и проблему с отоплением легко решить. Ведь радиатор можно перенести из помещения на балкон. Ну и что, что давление в системе уменьшится, а у соседей будет холоднее. Зато у нас тепло! В морозы же трубы не замерзают, а весь дом не остается без отопления — вот и славно.
«Устройство на старых балконах тяжелых конструкций остекления опасно. Старые балконные плиты просто не рассчитаны на такую нагрузку».
Антон Коновалов,менеджер объектов сервиса капитального ремонта квартир «Сделано»
«На лоджии, балконы и веранды не допускается переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения и/или центрального отопления».
Мария Литинецкая,управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
7. Установите теплый пол за счет системы центрального отопления
Теплый пол — это очень приятно. Некоторые даже отказываются от традиционной отопительной системы с радиаторами, полностью заменяя ее подогревом пола. Но электроподогрев — слишком дорогое удовольствие: ведь счета за коммуналку вырастут в разы. Куда проще получать дополнительное тепло за счет управляющей компании. Достаточно подключить водяной теплый пол к системе централизованного отопления.
«Если теплый водяной пол в квартирах устраивается от горячего водоснабжения или отопления, то у соседей снижается температура воды и радиаторов отопления: тепло распределяется у нарушителя в полу».
Антон Коновалов,менеджер объектов сервиса капитального ремонта квартир «Сделано»
8. Высота потолков позволяет? Делаем второй этаж!
В старых домах с высокими потолками, а порой и в обычных хрущевках и брежневках устраивают антресоли — небольшие полуэтажи на опорах. Их размещают над шкафом, санузлом или прихожей и обустраивают, например, спальное место.
Так почему бы не пойти дальше и не выстроить несколько антресолей? И не ограничиваться подвесной кроватью, а, скажем, перенести на второй этаж санузел или кухню, привесить там котел отопления или водонагревательную колонку? Ведь сколько места сэкономим! И ничего, что некапитальное (обычно просто дощатое) перекрытие на такие нагрузки не рассчитано. Ведь если рухнет, то в нашей же квартире — не критично!
9. Хотите камин или бассейн? Не проблема!
Говорят, что следует специально рассчитывать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимых по проекту. Но это неточно.
Плиты перекрытия-то бетонные, что им сделается? Поэтому устроим-ка наливной пол, заменим гипсокартонные перегородки блочными и установим огромный тяжелый встроенный шкаф.
А если всегда мечтали о камине, то выложим его из кирпича и пустим дымоход в вентиляцию — пусть соседи завидуют!
«Не так страшен дым от камина, выведенный в вентиляцию, как масса кирпича, создающая сосредоточенную нагрузку на плиту. Однажды я слышал об устройстве в квартире бассейна. Хоть он и был сделан с соблюдением требований гидроизоляции, но плиты перекрытия в квартирах не рассчитаны на нагрузку от конструкций бассейна и тем более — от массы воды в нем».
Антон Коновалов,менеджер объектов сервиса капитального ремонта квартир «Сделано»
10. Не впускайте в квартиру незнакомцев и не пасуйте перед штрафами
Штраф за несогласованную перепланировку — всего 2500 рублей, да и то если кто-то заметит проблему. Заплатил — и спи спокойно. Ну пожалуются соседи на шум в процессе ремонта — с кем не бывает. Звукоизоляция плохая.
А если в вентиляции пропала тяга, так это, наверное, просто воздуховод забился. При чем тут наша перепланировка? Пришли с проверкой сотрудники управляющей компании или техники БТИ? Никого нет дома! Дверь-то не откроем.
Главное — нам новая планировка нравится, а что по этому поводу думают контролирующие органы — не имеет никакого значения.
«Несогласованная перепланировка создает сложности при проведении сделок с недвижимостью. Поиск покупателя затрудняется, а кредитная организация может отказать в предоставлении ипотеки».
Мария Литинецкая,управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
Если вас не убедили контраргументы для вредных советов, Антон Коновалов напоминает: если перепланировка незаконна, жилищная инспекция выдаст предписание на возвращение исходной планировки и установит сроки исполнения, выпишет штрафы собственникам квартир.
«Если в установленный срок предписание не исполнено, жилинспекция передаст дело в суд. Суд вправе выставить квартиру на торги. Полученные деньги направят на погашение штрафа и расходов на переделку. То, что осталось, возвратят нарушителю.
А если квартира не в собственности и человек проживает в ней по социальному найму, госорганы его просто выселят».
Andreas Mikkel, Arqtiva, Casa Vogue, Contemporist, flickr.com, Hgtv, Pkldevenings, м2project, Standard Studio, Zoku, Ольга Мелекесцева.
Источник: https://www.cian.ru/stati-10-vrednyh-sovetov-kak-sdelat-pereplanirovku-i-lishitsja-kvartiry-303361/
Перепланировка в квартире: что можно, а что нельзя делать
Если вы задумали начать ремонт в квартире с переносом стен или купили новостройку свободной планировки, возникает масса вопросов, и они не только технические. В этой статье разбираемся, что разрешают строительные нормы и почему переделки нужно согласовывать с государством.
Что можно делать, не согласовывая
Если вы решили сделать в квартире обычный ремонт без изменений конфигурации помещений, то получать разрешение на такие работы не нужно.
В этот перечень, например, входит: переклейка обоев; смена напольного покрытия, без монтажа теплого пола; разбор или монтаж встроенной мебели, которая не образовывает при этом отдельные помещения; установка легких раздвижных дверей; перестановка электроплиты; установка зонирующих перегородок из легких материалов (например, гипсокартона), которые не доходят до потолка; замена и перенос батарей ближе к стояку или дальше от него без прокладки новых подводящих сетей; установка кондиционеров и антенн на наружную стену дома; остекление балконов и лоджий. А вот если дом относится к памятникам архитектуры, остеклять балконы на внешних фасадах запрещено.
Что можно легко согласовать
Есть изменения помещения, которые меняют его не принципиально и не влияют на безопасность конструкции дома. Такие виды работ можно согласовать без особых проблем.
Перед тем как затевать ремонт, нужно уточнить в управляющей компании, какие стены в доме несущие. Также необходимо узнать, где находятся вентиляционные каналы, электросети и другие коммуникации.
В городских жилищных отделах и БТИ можно ознакомиться с полным списком разрешенных изменений.
Но обычно в него включают такие виды перепланировок: объединение туалета с ванной; разделение санузла; пробивка дополнительных проходов в стенах, не являющихся несущими; стяжка пола цементом, или специальной смесью, а также монтаж теплых полов; перенос стен в квартире ради изменения конфигурации комнат, если стены не являются несущими. При этом запрещено оставлять какие-то комнаты без окна или без батареи; объединение комнаты и коридора; строительство перегородок до потолка, которые образуют отдельные помещения.
Что еще можно сделать, но это будет сложнее
Есть более сложные виды работ в квартире, которые можно проводить, но согласовать их будет сложнее. К ним, например, относятся: обустройство веранды или отдельного входа в квартиру на первом этаже; надстройка и расширение балкона; перенос инженерных коммуникаций; строительство мансарды; объединение двух или более квартир на разных этажах.
Все эти работы затрагивают несущие конструкции дома и могут угрожать безопасности остальных жильцов. Для того, чтобы их согласовать, необходим проект, который должен сделать профессиональный архитектор.
Какие перепланировки делать запрещено
Некоторые виды перепланировок вам точно делать не разрешат. Все запреты объединены одним принципом: делать то, что может нарушить безопасность дома или затруднит доступ к общим инженерным коммуникациям, запрещено в принципе.
К этим видам изменений в квартире относят: перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами; объединение кухни и комнаты, если дом газифицирован; присоединение балкона к квартире и вывод на балкон центрального отопления; присоединение к квартире части подвала или крыши; снос несущих стен или создание в них проходов; изменение размера вентиляционных каналов; устройство бетонной стяжки в доме, который на это не рассчитан (здания с деревянными перекрытиями или «хрущевки»). И этот перечень далеко не полный — для конкретного дома нужно уточнить все пункты в БТИ.
Чем грозит незаконная перепланировка
Согласитесь, строительные нормы придуманы не просто так: от их соблюдения зависит безопасность жильцов, дома и комфорт жизни в нем. Сделав «запрещенный ремонт» вы, в первую очередь, можете навредить себе самому, а во-вторых, известны случаи, когда такие вот работы приводили к очень печальным последствиям. Так, в апреле 2019 года на Гражданском проспекте в Санкт-Петербурге из-за перепланировки обрушилась стена и разошлись панели.
Были прецеденты с человеческими жертвами. Так, в Выборге в 2006 году из-за перепланировки обрушился четырехэтажный дом, в результате погибли семь человек.
А еще будет сложно продать квартиру
Перепланировка, не согласованная по правилам, может создать сложности при продаже квартиры. Покупатель, скорее всего, запросит план БТИ (а в случае с ипотекой это обязательное условие).
И если будут обнаружены изменения, не учтенные в этом документе, то возможны разные варианты: в случае простых перепланировок, которые можно узаконить, покупатель попросит скидку за квартиру; если сделана запрещенная законом перепланировка, покупка может вообще не состояться.
Что грозит за незаконную перепланировку
Если же вы не собираетесь продавать квартиру и делаете перепланировку «для себя», чтобы никто не узнал, это тоже не вариант — к примеру, вы вызовете сантехника из управляющей компании, он увидит ваши «художества» и заявит о них в контролирующие органы.
То же самое может произойти, если к вам заглянет соседка по дому. Или у ваших соседей начнутся проблемы — появится трещина в стене, просядет потолок. Контролирующие органы передадут дело в суд, который обяжет вас заплатить штраф и вернуть все назад в установленный срок.
В случае, если переделка нанесла ущерб соседям, то вас заставят компенсировать еще и их затраты на ремонт.
Ранее мы писали о том, имеет ли смысл делать ремонт в съемной квартире.
По материалам портала «Яндекс. Недвижимость»
Источник: https://www.VgorodeN.ru/zhizn/dom/pereplanirovka-v-kvartire-chto-mozhno-a-chto-nelzya-delat
Законная перепланировка
В каких случаях нужно получать разрешение на домашние ремонтные работы? Косметический ремонт, устройство и разборка встроенных шкафов, антресолей (если они не подлежат техническому учету и не образуют самостоятельных помещений), замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным не требуют юридического оформления.
Перепланируем или улучшаем?
В российском законодательстве существует несколько терминов, которые используют, чтобы описать ремонт в масштабах квартиры: перепланировка, переустройство и внесение улучшений.
Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт.
На перепланировку всегда надо получать разрешение, поскольку изменение конфигурации помещения связано с сохранностью дома, а порой и с риском для здоровья.
Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
Например, изготовление встроенного шкафа не является перепланировкой или переустройством, а вот для переноса сантехники или создания новых дверных проемов даже в ненесущих межкомнатных перегородках необходимо согласование (при устройстве же проема в несущих стенах требуется тщательная проработка проекта с последующим согласованием).
Согласованием перепланировки и переустройства занимаются специализированные органы. В Москве и Санкт-Петербурге эти функции осуществляет Государственная жилищная инспекция, а в других городах такими полномочиями наделен орган местного самоуправления — межведомственная комиссия при мэрии.
Получить разрешение на перепланировку или переустройство может только собственник помещения. Если вы снимаете квартиру и хотите сделать там ремонт, прежде всего согласуйте этот вопрос с ее собственником.
Гражданский кодекс РФ предусматривает термин «внесение улучшений» для случая, когда ремонт делает несобственник в арендованном помещении. Однако надо помнить, что отделимые улучшения — новую мебель, бытовую технику — арендатор может просто перевезти на новое место.
Спор между арендодателем и арендатором, сделавшим ремонт, возникает чаще всего тогда, когда арендатор вносит неотделимые улучшения (клеит обои, ставит новые окна), поскольку арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения стоимости улучшений после окончания договора аренды.
Именно поэтому в договоре аренды должен быть предусмотрен пункт о способе оплаты ремонта в том случае, если арендатор его сделает.
|
Согласовывать перепланировку дачного дома не надо. Разрешение понадобится только для тех строений, которые поставлены на учет в БТИ. Получение разрешения на перепланировку загородного дома идентично общей процедуре.
Идем к согласию
Как вы думаете, что самое сложное при перепланировке: воздвигнуть стену сложной конфигурации, соорудить арку необычной формы или построить подиум? Нет! Больше всего трудностей, как выяснилось, ждет вас при согласовании проекта перепланировки (переустройства). Приготовьтесь к тому, что путь будет долгим: необходимо запастись терпением.
|
Этапы перепланировки
Прежде всего нужно продумать концепцию своего жилья. Законодательство предусматривает ограничения возможностей перепланировки, связанные с конструктивными особенностями домов. В каждом регионе имеется собственный перечень запретов и ограничений, и его надо внимательно изучить.
При этом следует знать, что есть такие виды перепланировок, которые официально не запрещены, но и не разрешены. Например, объединение комнаты и лоджии формально не запрещено, но и разрешение получить сложно, поскольку техническая документация для такой планировки не разработана.
- Однозначно можно сказать, что жилинспекция не даст разрешения на следующие виды работ: • ухудшающие условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе работы, в результате которых затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам; • те, в результате которых переустроенное помещение (или смежные с ним) может быть отнесено к категории непригодных для проживания; • затрагивающие помещения в жилых домах, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям (хотя на производство таких работ можно получить разрешение начальника штаба ГО); • нарушающие прочность, устойчивость несущих конструкций здания или способные привести к их разрушению; • установку отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях; • ликвидацию каналов естественной вентиляции, уменьшение их сечения;
- • увеличивающие нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования.
- Отдельно предусмотрены «перепланировочные» запреты для домов типовых серий. Запрещено устройство: • проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами; • штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
- • дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией — автором проекта жилого дома или его правопреемником, если же они отсутствуют — без дополнительной экспертизы.
- Для составления проекта перепланировки лучше обратиться к специалистам (у которых обязательно должна быть лицензия на проведение проектных работ, иначе вам придется потратить дополнительные средства на отдельное доведение проектной документации организацией, имеющей такое разрешение).
Проект перепланировки должен быть разработан на основании технического заключения о состоянии конструкций дома, которое составляют специально для вашей квартиры.
Проектировщик приедет и проведет инженерное обследование несущих и ограждающих конструкций дома: опишет здание, произведет необходимые обмеры, исследует грунт, осмотрит стены здания, междуэтажные перекрытия, стропила, кровлю, лестницы, колонны, несущие и ограждающие узлы.
Затем составляют техническое заключение. Только после этого можно решать, осуществима ли перепланировка, и делать приблизительную калькуляцию работ.
|
- Если проектировщик дает положительное заключение о возможности перепланировки, начинайте собирать документы. Вам понадобятся: • общегражданский паспорт; • заявление на переустройство (перепланировку), включающее полный перечень предполагаемых работ (заранее заручитесь согласием представителя ТСØили управдома); • действующий поэтажный план Бюро технической инвентаризации; • экспликация к поэтажному плану БТИ (форма № 22); • свидетельство о праве собственности на квартиру (если его нет, заменой послужит договор купли-продажи); • выписка из домовой книги; • копия финансово-лицевого счета; • техническое заключение (оно может быть выдано только специализированной организацией, которая имеет соответствующую лицензию, поэтому ее наличие нужно обязательно проверить в агентстве; • проект перепланировки квартиры (его также должна выполнять лицензированная организация); • согласие совершеннолетних собственников квартиры (всех, в том числе временно отсутствующих жителей квартиры, которые являются ее сособственниками);
- • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (если ваш дом является памятником архитектуры).
С поэтажного плана, изготовленного в БТИ, нужно снять несколько копий. Новое расположение стен, газовой плиты, сантехники наносят на копию плана поверх прежнего изображения, поэтому требуется ручка с пастой контрастного цвета.
Пакет документов и проект перепланировки необходимо передать в органы, проверяющие строительные работы и инспектирующие состояние зданий и сооружений. В подтверждение того, что вы сдали документы, вам выдадут расписку, в которой должен быть указан их полный перечень и проставлена дата принятия.
Это важно, потому что рассматривать документы должны не более 45 дней, что закреплено Жилищным кодексом РФ. Не поскупитесь на предварительное согласование перепланировки с архитектором-консультантом, который обычно сотрудничает с органом согласования.
Тогда вы будете точно знать, какие планы реализовать не удастся, и сможете внести исправления в проект.
В завершение первого этапа вы должны получить разрешение межведомственной комиссии или жилинспекции на перепланировку.
Обращаем внимание москвичей на то, что такое разрешение должно быть обязательно подписано префектом административного округа (в других городах — уполномоченным представителем городской администрации).
Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через 3 рабочих дня с момента принятия решения о согласовании должен информировать вас о принятом решении.
Ремонтно-строительные работы
Как только разрешение будет получено, отправляйтесь в организацию, твечающую за эксплуатацию здания, — управляющую компанию, ДЕЗ или ЖЭК. Нужно зарегистрировать разрешение в специальном журнале.
Этот шаг необходим — скорее всего понадобится, чтобы на время перекрыли воду или отключили электричество, а обеспечить доступ к инженерным устройствам может только представитель эксплуатирующей организации. Кроме того, в этом журнале отмечают срок начала работ и предполагаемое время их окончания, порядок и условия вывоза строительного мусора.
Если срок окончания работ нужно увеличить, напишите мотивированное заявление в эксплуатирующую организацию, которая выдаст разрешение на его продление (на принятие такого решения уходит около 14 дней).
Любые строительные работы должны производиться в полном соответствии с проектной и разрешительной документацией. Информация о всех работах обязательно должна заноситься в журнал. По нему будут проверять ход ремонтно-строительных работ представители жилинспекции.
Учтите, что жилинспекция может проверить ход работ по перепланировке в любой момент (чаще всего это происходит, если в инспекцию поступают жалобы от соседей). В этом случае проверяют наличие, качество и состояние технической документации на производство работ и лицензии подрядчика.
Могут также проконтролировать соблюдение технологического процесса переустройства или перепланировки квартиры и наличие у строителей необходимого измерительного оборудования и инструментов.
По результатам проверки жилинспекции должны быть сделаны записи в журнале выполнения строительных работ. Если у представителей жилинспекции возникли замечания — ждите повторной проверки. Проверяющие отмечают порядок приемки работ, в том числе конструкций и инженерного оборудования. Кроме того, необходимо составить график проведения обязательных контрольных мероприятий.
Те работы, результаты которых будут не видны вследствие проведения других работ (так называемые скрытые работы, к ним относятся, например, устройство подвесных потолков, все работы, связанные с прокладкой электросети и т. д.), должны быть приняты до того, как завершится процесс перепланировки или переустройства.
Заканчивается перепланировка (переустройство) составлением акта о завершенной перепланировке (переустройстве) помещения в жилом доме.
В состав приемочной комиссии входят заявитель (или его доверенное лицо, чьи полномочия подтверждены нотариально заверенным документом), представители подрядчика, жилинспекции (представитель последней является председателем приемочной комиссии), территориального органа исполнительной власти, организации, управляющей жилым домом, разработчика проекта (иногда также представитель авторского надзора).
|
В акте, который составляют в трех экземплярах (для вас, жилинспекции и для отправки в региональную регистрационную палату), указывают адрес объекта переустройства и (или) перепланировки; перечень членов комиссии, принимающей работы; наименование, дату и точное описание всех проведенных работ; решение комиссии и подписи ее членов. К акту должны прилагаться проектные чертежи с внесенными изменениями, которые нужны для учета в БТИ, акты на скрытые работы, акты приемки отдельных систем. Последний шаг — внесение изменений в свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.
А так ли нужно разрешение?
Этот вопрос задают почти все, кто задумал перепланировку. Санкции за самовольную перепланировку или переустройство следующие: штраф (2-2,5 тыс. руб.) и возложение обязанности получить разрешение на перепланировку (переустройство) либо вынесение решения о том, чтобы помещение было приведено в первоначальное состояние.
Что же делать тем, кто сделал перепланировку до 2005 г., когда получать разрешение было не обязательно? В первую очередь можно попробовать согласовать ее в жилинспекции.
Не принять документы на основании того, что фактически перепланировка уже сделана, представители жилинспекции не могут (законодательство предусматривает всего три основания для отказа: непредставление всего установленного перечня документов; представление документов в орган, к компетенции которого принятие данного решения не относится; несоответствие проекта перепланировки требованиям закона).
Если в жилинспекции вам отказали в согласовании перепланировки, можно обратиться в суд.
Для этого понадобятся те же документы, что и для легализации перепланировки, плюс акт строительной экспертизы с заключением о соблюдении нагрузок, проекта, других требований закона.
Акт строительной экспертизы нужен для того, чтобы подтвердить, что сделанная перепланировка не нарушает прав и законных интересов граждан. В таком случае суд может принять решение, которое обяжет жилинспекцию провести согласование по представленным документам.
Автор статьи: Ю.Тихомирова
©ЗАО ИД Салон-Пресс, >www.ivd.ru
Источник: https://www.Expostroy.ru/design/articles/115433/
Перепланировка квартиры: что можно а что нельзя
Планируя сделать изменение конфигурации жилья за счет проема в конструкции несущей стены, объединения площади кухни (жилой комнаты) и балкона (лоджии) или сноса перегородок между санузлом и нежилым помещением, узнайте, что нельзя делать при перепланировке квартиры в Москве согласно Жилищному кодексу. Об этом; о запретах и работах, для проведения которых необходимо получить разрешение Жилищной инспекции; о том, что законом разрешается и прочем — данная статья.
Содержание
Что можно, а что нельзя при изменении планировки квартиры
Как показывает практика, проблемы трансформации жилого пространства всегда сопряжены с:
- Переносом на новое место перегородок, дверей и окон;
- Полной или частичной разборкой стен — включая несущие! — и простенков;
- Замуровыванием (заделкой, зашиванием) ставших ненужными проемов и отверстий;
- Объединением площади ранее разделенных помещений;
- Перемещением или заменой газовых плит, коммуникационного оборудования, элементов связи и сигнализации;
- Проведением дополнительных электрических линий с установкой розеток и выключателей, пр.;
- Вмешательством в коммуникации, в том числе — в общедомовые системы водоснабжения, отопления, противопожарной безопасности т. п.
Воплощение в жизнь каждого приведенного выше тезиса, кроме твердой уверенности в том, что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры, от затеявшего ее также требует:
- Хороших знаний законодательной базы в предметной области;
- Умения правильно определять, какие конструкционные элементы дома являются несущими, а какие под нагрузкой не находятся, пр.;
- Согласования спорных и требующих этого соответственно закону моментов;
- Самообладания, целеустремленности, напористости, незаурядных физических кондиций и психологической стойкости при обходе инстанций для получения разрешений и согласия.
К радости перепланировщиков, существует ряд работ, для выполнения которых ничего ни согласовывать, ни месяцами ждать решения ответственной инстанции не придется.
Для чего согласование (санкционирование) вообще не требуется
Согласно российскому жилищному законодательству, без санкции надзорных органов в собственном или арендуемом жилом помещении (квартире) никто не запрещает:
- Сделать косметический ремонт с изменением дизайна внутреннего убранства путем окраски горизонтальных, вертикальных и наклонных поверхностей, оклеивания обоями, смены покрытия пола;
- Устанавливать (встраивать) в углубления и ниши мебель, встраиваемую бытовую технику;
- Без расширения проемов менять двери и окна;
- Производить замену отопительных и газовых приборов на аналогичные без переделки коммуникаций;
- Ставить новое сантехническое оборудование — раковины, унитазы, душевые кабины, ванные — на место старого;
- Строить легкие перегородки из гипсокартона, пластиковых панелей, стекла;
- Монтировать на фасадах зданий, не представляющих исторической или архитектурной ценности телевизионные антенны и внешние блоки сплит-систем (кондиционеры), а также остеклять балконы (лоджии).
Для выполнения ряда работ, связанных с перепланировкой квартиры, понадобится пройти процедуру согласования.
Любой собственник (арендатор) квартиры имеет право и может кардинально ее перепланировать, не нарушая буквы закона, не испрашивая разрешения (т. е.
без согласования), не боясь никаких комиссий и проверок, а также судебных требований вернуть изменения в исходное состояние в единственном случае.
Едва завершенная перепланировка де-юре уже является узаконенной в случае монтажа перегородок из гипсокартона, деревянной или пластиковой вагонки, либо — в виде каркасной конструкции из стекла.
Что разрешается при изменении планировки жилья
Отвечая на вопрос о том, что можно при перепланировке квартиры в Москве, а что потребует согласования и (или) получения разрешения (согласия), целесообразно в первую очередь обратиться к законодательству. Проштудировать придется действующую редакцию 508-го постановления правительства столицы, Жилищный кодекс РФ, действующие в области строительства и санитарного надзора законы, правила и нормы.
Посетителям нашего веб-сайта ниже мы вкратце напомним основные моменты. Типовыми перепланировками квартир, которые разрешено проводить после обязательного согласования, являются следующие ситуации (работы):
- Перенос на новое место перегородок, которые разделяют жилые комнаты;
- Установка вместо значащейся в плане квартиры газовой плиты на электрическую;
- Объединение в границах одного нежилого помещения ванной и уборной;
- Увеличение (уменьшение) количества окон и (или) дверей;
- Заделка и (или) оборудование непредусмотренных планировкой жилища дверных (оконных, дополнительных вентиляционных) проемов;
- Расширение метража комнат благодаря объединению с балконом (лоджией, кладовой), пр.
Если при перепланировке квартиры соблюдены все требования жилищного законодательства, а также выдержаны строительные и санитарные нормы и правила, Жилинспекция Москвы должна узаконить сделанные изменения, а БТИ — выдать новый технический паспорт.
Владельцам и покупателям недвижимости небесполезно будет знать, какие переделки изначально запрещаются на законодательном уровне.
Что при изменении конфигурации квартирного пространства делать запрещено
Решая, что именно запрещено при перепланировке квартиры, разумным будет вспомнить соответствующие статьи Жилищного кодекса РФ, положения СНиП и СанПиН. Сделаем это вместе.
Разрешениям и табуированным эпизодам, возникающим при нарушении целостности несущих конструкций, посвящены несколько статей на нашем сайте. К примеру, некоторые особенности переустройства малогабаритного жилья рассмотрены в материале о перепланировке однокомнатной квартиры. Здесь же мы только перечислим типовые табуированные и не подлежащие узакониванию случаи. Это следующие действия:
-
Нарушение целостности несущих стен, ведущее к снижению их нагрузочной способности;
Вмешательства в общедомовые системы центрального водоснабжения, водоотведения приведшие к критическим перегрузкам последних; - Изменение схемы подачи тепла путем выноса на балкон (лоджию) радиаторов отопления или оборудования теплого водяного пола в стяжке;
- Нарушение нормального функционирования проектных систем вентиляции помещений (ликвидация, уменьшение сечения);
- Любое переустройство жилых помещений, приводящее к невозможности обитания в них, либо к переводу в категорию «нежилые»;
- Возведение тяжелых перегородок и изменение конструкции пола, вызывающие недопустимое увеличение нагрузки на несущие стены и перекрытия;
-
Штробирование каналов для прокладки электрической проводки в горизонтальных швах, панелях перекрытия;
Вырубка углублений и ниш в опорных конструктивных элементах зданий; - Любые манипуляции, затрудняющие нормальный доступ к инженерным коммуникациям, чреватые снижением безопасности проживания в домах и возможным их разрушением (обрушением).
Важно!
Площадь наименьшего жилого помещения, образованного в результате перепланировки квартиры, не должна быть меньше восьми квадратных метров!
Заключение
Таким образом, затевая трансформацию пространства жилья соответственно собственным представлениям о функциональности и комфорте жилых помещений, владельцы обязательно сталкиваются с запретами и необходимостью их законного преодоления.
По опыту, самостоятельно поднять пласт специфических вопросов, согласовать и решить их в бюрократических инстанциях с желательным для себя исходом хлопотно и обременительно как во временном, так и в финансовом отношениях.
В этом смысле дело лучше поручить профессионалам московской компании ООО «Планодел».
Проконсультироваться и заказать у нас услуги можно по телефону +7(495)233-11-60. Звоните — мы профессионально быстро разработаем проект перепланировки и другие необходимые документы, внесем коррективы в технический паспорт, утрясем дискуссионные моменты — быстро и без ошибок сделаем все, на что у вас ушло бы неизмеримо больше времени, сил и здоровья!
Источник: https://xn--80aidvdjhe.xn--p1ai/chto-mozhno-i-chto-nelzya-pereplanirovka/
Верни стену! 4 ошибки, которые вы совершаете, когда делаете перепланировку
Примерно с таким лицом многие до сих пор узнают, что перепланировку нужно было согласовывать
Олег Каргаполов / 74.RU
Снесли стену на лоджию и превратили комнату в танцпол? Объединили комнату с кухней? Если на все это у вас нет разрешения, будьте готовы раскошелиться. А еще рискуете стать невыездным и попрощаться с жильем.
Давайте рассмотрим несколько примеров, на которые порой даже согласования не получить.
Ошибка 1. Разборка и перенос перегородок
Думаете, что перенос дверного проема в перегородке ни на что не влияет, а жилищная инспекция никогда об этих работах не узнает? Опыт показывает обратное и кричит о том, что прежде чем начинать ремонтно-строительные работы, нужно получить официальное разрешение в управляющей компании или ТСЖ и согласовать каждый шаг с администрацией. Ведь даже из-за несущественных на первый взгляд изменений здание рискует рухнуть как карточный домик.
Перепланировка может значительно повредить надежности конструкций здания. Особенно это касается несущих перегородок — проемы в них разрешается делать лишь в редких случаях, причем ограниченных размеров и со специальным усилением по контуру. О сносе таких перегородок не может быть и речи.
Для согласования перегородки потребуется составить эскиз перепланировки, то есть изменения планировки квартиры, отмеченные на копии поэтажного плана БТИ. Также для согласования перегородки потребуется поэтажный план БТИ, копия правоустанавливающих документов и заявление.
Согласование несущей перегородки с администрацией производится строго по специально разрабатываемому проекту и с составлением акта на скрытые работы.
Согласование перегородки требуется и в случае, если вы решили построить ее из тяжелого материала, например, из кирпича. Поскольку такая перегородка увеличивает нагрузку на межэтажные перекрытия, для ее устройства необходимо производить расчеты нагрузок.
Ошибка 2. Объединить кухню с комнатой и совместить санузел
Больше всего вопросов у администрации и разрешительных ведомств вызывают так называемые «мокрые точки» — санузел и кухня. При демонтаже перегородки между ванной и санузлом вы в любом случае будете изменять конструкцию полов, а объединение газовой кухни с жилой комнатой грозит взрывом.
— Кухни запретили объединять из-за того, что по стране была череда взрывов, связанных с газом, — рассказывает директор проектно-строительной компании Ильдар Хабибуллин, — Основная причина в том, что вентиляционный канал, который вентилирует кухню, не справляется с объемом воздуха большего помещения.
Любые изменения планировки квартиры автоматически повлекут необходимость вносить изменения в документы БТИ. Даже если сместить перегородку между ванной и туалетом всего на несколько сантиметров. Планировка уже не будет соответствовать зафиксированной в поэтажном плане. И после планового обмера это несоответствие жилинспекторы отметят красными линиями.
Избавиться от таких линий БТИ можно, если вернуть квартире первоначальный вид или согласовать перепланировку «задним числом», а это дополнительные финансовые расходы. Ведь помимо обычных расходов на согласование перепланировки вам предстоит выплатить штраф.
В случае, если работы были выполнены с нарушениями, то за свой счет придется полностью устранять все последствия.
Может сложиться впечатление, что без согласования вы вправе только поклеить обои
Сергей Сюрин / 29.RU
Ошибка 3. Объединение комнаты с лоджией
Комнату с лоджией запрещено объединять, потому что многие жильцы меняют расположение радиаторов, вынося их на балкон, тем самым создавая проблемы общей системе теплоснабжения. Такой перенос может вызвать замерзание системы отопления и разрушить ее.
Кроме того, снося подоконную часть и увеличивая за ее счет площадь комнаты, «перестройщики» затрагивают наружные стены, которые являются общедомовым имуществом. Поэтому нужно опросить всех соседей и собрать не меньше 67% подписей жильцов всего дома.
Даже тех, кто живет в другом конце здания. Но и это не всегда гарантирует положительного решения от администрации. Снос стены и смена расположения батареи на бюрократическом языке городских и районных властей означает переоборудование тепловой сети.
А этого никто не согласует.
Ошибка 4. Остекление балконов и лоджий
Да, даже если вы решите остеклить балкон, вам понадобятся разрешительные документы. Но во всем есть свои исключения.
К примеру, если по проекту здание предусматривает остекление (этот момент уточните у застройщика), то проводить его после получения ключей можно без согласований.
А вот если вы решили остеклить квартиру в старой «хрущевке», понадобится разрешение от застройщика или администрации.
Если перенести радиатор, остальной дом рискует замерзнуть
Олег Каргаполов / 74.RU
Чем это может обернуться?
Суд вправе заставить вас все переделать и вернуть, как было. Могут наложить штраф, запретить выезд за границу и даже выселить собственника-нарушителя на улицу, а его квартиру — пустить с молотка.
— Пристав может наложить запрет или арест в связи с невыполнением требований суда. Делается все очень просто, — объясняет адвокат Андрей Конышев, — Управляющая компания или другие собственники выясняют, что перепланировка была выполнена незаконно, обращаются в суд. Тот выносит решение, и если нарушитель его не исполняет и не пускает приставов в квартиру, накладывают ограничение.
Без «чистых» документов БТИ невозможна ни одна юридическая операция с квартирой — от приватизации до оформления наследства. Не стоит делать перепланировку без согласования, если вы планируете в дальнейшем продавать квартиру.
— Незарегистрированная или незаконная перепланировка может стать серьезным, а зачастую и непреодолимым препятствием при покупке или продаже жилья в ипотеку, — говорит руководитель «Абсолют Банка» в Екатеринбурге Светлана Ковалева, — В этом случае продавцам приходится искать покупателя с полной суммой наличных и значительно, иногда на 10–15%, снижать цену. Банк не одобрит сделку, если в квартире, к примеру, полностью или частично снесены несущие конструкции, заблокированы существующие окна или «прорублены» новые.
Отказ по объекту так же будет, если санузел обустроен на кухне, в жилой комнате или лоджии. Недопустимо присоединять к квартире помещения общего пользования (допустим, часть подъезда), батареи, перенесенные на балкон или лоджию. Банк не согласует объект, если кухня с газовой плитой объединена с жилой комнатой — даже в том случае, когда «всего лишь» вместо двери сделали арку.
Любая перепланировка начинается с согласования
Евгений Емельдинов / 74.RU
По наблюдениям специалистов банковского сектора, в «сталинках», а также в домах, построенных после 2000-го года, квартиры переделывают гораздо реже из-за того, что изначально там более комфортные планировки. Перепланировки чаще всего делают в малометражных «хрущевках» и «брежневках».
За счет сноса перегородок между кухней и комнатой, коридором, присоединения лоджии пытаются увеличить площадь. В конце 90-х были популярны арки вместо дверей.
Продавцам и покупателям надо понимать, что если по закону перепланировки согласовать невозможно, банк не сможет выдавать ипотеку на такое жилье.
— Банк одобряет объект залога, где была произведена перепланировка, которую в дальнейшем возможно узаконить во внесудебном порядке, — объясняет руководитель дирекции розничного бизнеса Альфа-Банка в Екатеринбурге Татьяна Парсиева,- Для получения ипотечного кредита это не является стоп-фактором.
Если при перепланировке квартиры не были затронуты несущие конструкции, не менялась система отопления и газового оборудования, не были перенесены санузлы и кухня, то лучше сделать эскиз зарегистрировать реальную планировку, получить технический паспорт в БТИ.
Это займет немного времени, зато документы на квартиру будут в полном порядке.
Кроме того, если вы решите оформить кредит под залог недвижимости, где сделана несогласованная перепланировка, решение по нему, скорее всего, также будет отрицательным. Это касается всех изменений — и несущих стен, и козырьков на балконе.
Перепланировка задним числом
По адвокатской статистике 90% заявлений на одобрение перепланировки жильцы пишут, когда эта самая перепланировка уже выполнена. Но узаконить ее никогда не поздно.
Если вы давным-давно внесли корректировки в квартиру, но только сейчас вспомнили о том, что надо было получить разрешение, обратитесь в администрацию.
Некоторые идут навстречу и задним числом согласовывают разрешение. Но так бывает не всегда.
— Администрация не любит чувствовать себя в дураках, когда они упустили момент вашей перепланировки много лет назад, — рассказывает Андрей Конышев, — К тому же специалисты тесно сотрудничают с управляющими организациями, которые любят устраивать обходы с проверками. Управляющая компания должна была своевременно это зафиксировать и донести в администрацию.
Поэтому если вы решили кого-то перехитрить, можете заодно рассчитывать на то, что эта хитрость вам еще аукнется. И одним штрафом (максимальная сумма — 2500 рублей) не отделаетесь.
Как согласовать перепланировку?
Когда вы надумаете сделать перепланировку по закону, достаточно запомнить простой план действий, который нам помог составить Ильдар Хабибуллин:
- Определяемся с новой планировкой на основании старого плана БТИ.
- Заказываем проект у специализированной проектной компании, имеющей соответствующий допуск СРО, и согласовываем его в управляющей компании или ТСЖ.
- Подготавливаем документы для администрации: заявление, техпаспорт (план БТИ), проект, оригиналы или нотариально заверенные копии правоустанавливающих бумаг на помещение. Максимум через полтора месяца вы получите разрешение или отказ;
- Получили разрешение — принимаемся за работы.
- Вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров.
- Вводим объект в эксплуатацию — подписываем акт у проектировщиков, УК и в администрации.
- Заказываем техплан на диске в БТИ или у кадастровых инженеров.
- Идем в Росреестр (сейчас чаще всего через МФЦ) с техпланом и правоустанавливающим документом и подаем заявление на учет изменений.
- Получаем выписку из ЕГРН с новой планировкой.
В случае отказа придется доказывать свою правоту в суде или обращаться к специалистам, которые представят ваши интересы во всех инстанциях.
Алгоритм перепланировки здорового человека
Полина Авдошина / Сеть городских порталов
Если десять лет назад вы согласовали объединение комнаты с лоджией (или другую перепланировку), а теперь переживаете, что когда-нибудь по новым нормам вас заставят все переделывать, даже не думайте об этом. Закон обратной силы не имеет. И это еще один довод в пользу максимально оперативной узаконенной перепланировки: через пять лет правила могут поменяться, а у вас все необходимые разрешения на руках.
Источник: https://74.ru/text/realty/66406141/
Загрузка...
